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アパート投資で知っておくべき消費税とは?消費税増税の影響を解説

出典:Getty Images

2019年10月に消費税が10%に上がったことで、小売店など多くの業界で少なくない混乱が起きています。

あまり知られていませんが、実はアパート投資にも消費税は関係があり、消費税増税による影響もあります。

今回は、アパート投資における消費税の関係について解説します。

アパート投資で発生する消費税

アパートに投資をする際、不動産に対する固定資産税や都市計画税の他に消費税が発生します。

たとえば、アパートの建築費用や購入に関係する諸費用、摩耗した物の修繕費などにも消費税が掛かります。

そして、見落としがちなのがテナント付きのアパートの家賃です。

この場合は、家賃に対して消費税が発生します。

消費税が発生する取引

まずは、アパート投資で消費税が発生する取引を確認しましょう。

  • 居住目的以外の家賃収入
  • 駐車場(一部例外あり)
  • 電気・ガス・水道料金
  • ハウスキーピング・ルームメンテナンス
  • 建物の売買

基本的に人が住むために使用する不動産の家賃に消費税は発生しません。

しかし、住む以外の目的で不動産を使う場合は、家賃に対して消費税が掛かります。

たとえば、空いている部屋を会社の事務所として貸し出したり、空き地を駐車場として貸し出しているなら、消費税が発生します。

ただし、駐車場が家賃に含まれている場合は課税の対象外となります。

消費税が発生する取引は他にもあり、管理会社への管理料や修繕費、共用部分の電気代などにも課税されます。

消費税が発生しない取引

次に、アパート投資で消費税が発生しない取引を確認しましょう。

  • 居住目的の家賃収入
  • 家賃に含まれている駐車場代
  • 家賃に含まれている共益費
  • 家賃に含まれている電気・ガス・水道料金
  • 土地の売買

上記でも説明しましたが、住むのが目的の不動産の家賃には消費税は課税できません。

そのため、駐車場代や共益費、電気・ガス・水道料金などを家賃に含めていると、その分の消費税を請求することは出来ません。

逆に言えば、駐車場代や共益費を家賃とは別に請求している場合は、その分の消費税を課税できることになります。

また、建物の売買には消費税が発生しますが、土地の売買には消費税は発生しません。

アパート投資の消費税の納税義務

会社で経理をするか、小売店に勤めていないと実感しにくいですが、消費税は事業者(投資家・大家・管理会社)が納付することになります。

ですが、納税義務が発生するには一定の収入が基準となります。

基本的に消費税の納税義務があるのは、課税対象となる取引の売上高が1000万円を超えた場合になります。

前々年を基準期間として、基準期間の課税売高1000万円を超えていれば、課税事業者として消費税を納めます。

つまり、売上高が1000万円を超えていなければ消費税分は事業者が貰っても問題ありません。

消費税の納税計算方法

売上高が1000万円を超えているなら、消費税を納税する必要があります。

納税額を計算しますが、方法は2つあります。

簡易課税方式

簡易課税方式は、消費税の仕入れ控除税額をみなし仕入れ率によって計算し、納めるべき消費税を算出します。

売上高の消費税をそのまま納税したら、事業者が別の事業者などに支払った事業に関係する分の消費税分が損になります。

そこで、別の事業者に支払った消費税を、事業者ごとにみなし仕入れ率を設定して仕入れ控除税額を算出するのです。

具体的な式は、(課税売上高×10%)-(課税売上高×みなし仕入れ率×10%)となります。

アパート投資の場合はみなし仕入れ率が40%となっています。

簡単な計算方法ですが、適用されるのは課税売上高が5000万円以下であることと、選択届けを事前に提出する必要があります。

なおかつ、2年間はこの簡易課税方式が変更できず、仮に課税売上高が1000万円以下になっても消費税を納める必要が生じます。

原則課税方式

原則課税方式は、課税売上高が5000万円以上ある場合に適応されます。

課税取引で預かった消費税から、実際に仕入れで支払った消費税を差し引いて納税します。

具体的な式は、(課税売上高×10%)-(課税仕入れ高×10%)となります。

簡易課税方式は受け取った消費税も、支払った消費税も課税売上高を基準に計算しているため、納付する消費税がマイナスになることはありません。

しかし、原則課税方式だと課税対象となる売上高より、課税対象となる仕入れ高の方が多いと、消費税を多く支払っているとして還付金が発生する可能性があります。

アパート投資への影響は少なくない

課税対象になる取引で売上高が1000万円以下の方は、消費税増税の恩恵が少なからずあります。

2%のアップですが、その分の消費税を納めなくも良いので、収入アップになります。

ですが、消費税増税によってアパート投資のシミュレーションに変化が起きる方は少なからずいます。

特に、居住目的以外で不動産の貸し出しをしている方は、売上高にもよりますが消費税を納税する義務があります。

2019年は消費税が途中から切り替わったため、計算式が複雑になりやすいです。消費税の納税が必要な方は、早めに計算や手続きを済ませましょう。

簡易課税方式は事前に書類を提出しないと、選択できません。

事前に書類を提出していないと、支払うべきだった消費税を滞納したことになり、追徴課税を受ける可能性があります。

個人でアパート投資をしていて、消費税の納税に不安感を抱くなら、税理士などに相談してみましょう。

まとめ

以上が、アパート投資と消費税の解説になります。

基本的に居住目的のアパート投資をしている方には関係ありません。

ですが、駐車場の利用を選択式にしたり、共益費などを家賃と別に受け取っている方は、売上高が1000万円を超えてしまうと納税する義務があるので注意しましょう。

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