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JCペニーの影響受け急落した2つの米ショッピングモールREIT

モトリーフール米国本社、2019724日投稿記事より

2019年は、ほとんどの米国のショッピングモールREIT(不動産投資信託)にとって厳しい年となっています。

米国の小売店舗閉鎖数が記録的なペースとなる中、投資家は小売不動産REIT、特に中規模のショッピングモールREITを注視しています。

2つの主要モールREITであるワシントン・プライム・グループ(NYSE:WPG)とペンシルバニアREIT(NYSE:PEI、以下PREIT)は、7月下旬に10%以上下落しました。

主な原因は大手百貨店JCペニー(NYSE:JCP)に関する報道で、同社は債務再編を検討するためアドバイザーを雇ったとのことです。

JCペニー、生き残るために奮闘中

一部の憶測に反して、JCペニーは破産を申請することを計画していませんし、近い将来、破産リスクに直面することもありません。

同社は、前四半期を終えた時点で約17.5億ドル(約1890億円)の流動性を持ち、向こう数年は大きな債務の満期もありません。

とは言っても、同社の利益率は急低下しており、売上高は約1年前から大幅に減少しています。JCペニーは、在庫管理の改善と商品の品揃え強化で、売上高総利益率の回復に取り組んでいます。

しかし、厳しい環境に直面する中、これらの取り組みが成功する保証はありません。

現在、堅調な米国経済にもかかわらず同社が苦戦していることを考えると、不景気になった場合には、膨大な数の店舗を閉鎖する必要があると思われます。

それはPREITとワシントン・プライムに莫大な数の空きテナントが生じることを意味します。

REITにとって同様のダメージ、しかし異なる状況

JCペニーは、両REITにとって重要なテナントです。同社は、PREITの21のショッピングモールのポートフォリオに15の拠点を持ち、年間総賃料の1.7%を占めています。

一方、ワシントン・プライムの約50の典型的なショッピングモールに37のJCペニー店舗があり、年間総賃料の1.1%を占めています。

したがって、JCペニーが多数の店舗を閉鎖した場合、PREITとワシントン・プライムに膨大な空きテナントが発生することになります。

そして、一見すると両REITの家賃に占めるJCペニーの割合はそれほど多くないように思われるかもしれませんが、中核テナントであるJCペニーは、ショッピングモールの公共料金と共有エリアの維持費に大きく貢献しています。

さらに、多くの小規模テナントでは、ショッピングモールに1つ以上の空きテナントがあると自動的に賃料が下がる契約となっています。

したがって、JCペニーの店舗撤退のPREITやワシントン・プライムなどへの財務的影響は、失われた基本賃料よりはるかに大きくなります。

なお、JCペニー撤退のメリットとしては、両REITがショッピングモールへの来客数を増加させる、より良いテナントを誘致する機会を得られるという点が挙げられます。

ただし、中核店舗を再開発するのはかなりの費用がかかります。

ワシントン・プライムにとっては、PCペニーが撤退した場合には大きな打撃となります。

当REITは現在、29の空き店舗スペースを再開発するために3億ドル~3億5000万ドルを投資する複数年計画の初年度にあります。

PCペニーが撤退する場合、さらに多額の再開発費用が発生し、バランスシートが圧迫されるでしょう。

一方、PREITはすでに過去3年間で、低迷していた13のデパートを他のテナントと換えました。

経営陣は現在、その最後の計画を今後12カ月以内にまとめられると予想しています。

PREITは対処可能だが、ワシントン・プライムにはリスク

PREITとワシントン・プライムの経営陣はJCペニーの復活を望んでいます。

同社が復活すれば、大規模な店舗の閉鎖を防ぐことができます。

しかし、復活が実現しない場合、PREITとしては、JCペニーの多数の店舗閉鎖に対処するため、現在のテナント交換計画を完了させておく必要があります。

PREITは、現在のテナント交換計画により、今後2年間で利益が大きく回復すると見込まれています。

それにより、2021年以降のJCペニーの店舗閉鎖に対処するための資金を得ることができるでしょう。

一方、ワシントン・プライムは来年末までに現在の空きテナントの一部しか埋め戻せないと考えられます。

この状況で、JCペニーの店舗閉鎖に対応するのは不可能です。

ですから、JCペニーの業績悪化は、今後数年間はワシントン・プライムにとって大きなリスクとなります。

(米国株投資にご関心がある場合は、モトリーフールの下の記事をご参照ください。)

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元記事の筆者Adam Levine-Weinbergは、JCペニー株とペンシルバニアREITを保有しています。モトリーフール社は、記事で言及されている株式を保有していません。

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