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マンションは新築と中古のどちらが得なのか?

住宅は、多くの人にとって一生のうちで最も高価な買い物でしょう。

それだけに、どのようなものを購入するかは、大きなテーマになります。

都会に住む人にとっては、戸建てよりマンションの方が生活する上で便利なので、ここでは、マンションの購入には新築と中古、どちらが有利かについて検討してみましょう。

住宅の購入は、注意が必要

住宅の購入は、価格が高価なためいろいろと注意が必要です。

ネットには、具体的な注意点がいろいろまとめられていてたいへん参考になりますが、その前に自分たちが購入住宅に対してどのような希望を持っているのかを確認することが先です。

戸建てがいいのか、マンションがいいのか、新築でないといけないのか、中古で十分なのか、中古の場合は、リフォームをするのか、そのままで良いのかなどについてです。

個人の価値観も大きく違う場合があるので、よく夫婦で話し合って統一的な妥協点を決めておくことが大切です。

マンションは、立地と管理を買え

ここでは、話をマンションだけに限ります。

マンションの場合は、新築にしろ中古にしろ、「立地と管理を買え」とよく言われます。それほどこの2つは重要になります。

立地は、新築にしろ中古にしろ良くわかりますから、周辺のことをよく調べることが重要です。

駅からの距離、駅までの道の周辺の環境の良し悪し、などが中心になります。

管理については、新築には管理組合はまだないですから調べようはありませんが、施工、販売業者が作った他のマンションの管理組合の様子を調べれば良いでしょう。

新しくできる管理組合はどのようになるかはわからなくても、管理組合は、施工、販売業者の子会社の援助で成り立っている場合が多いからです。

中古のマンションについては、複数の住人に聞けばいろいろ実態が聞けると思います。

管理組合の人よりも、実感としての管理組合の状態がよくわかるでしょう。

マンションの価格の推移はどのようなものか

マンションの価格の推移は場所によっても千差万別でなかなか平均値としては言い難いものがありますが、一般的には、だいたい20年で半分の価格になると言われています。

ただし、都心はなかなか下がりにくく、反対に郊外のマンションは低下が早いようです。

また、価格が半分くらいになると、さらに下がる速度は遅くなる傾向があるようです。

したがって、購入したい物件の現在の価格が、新築当時の価格に対してどの程度になっているかを調べておく必要があります。

中古マンションは、何年物が良いか

これまでのことを総合すれば、中古マンションは築15年から20年くらいの物件で、新築当時の半額近くになっていれば、かなり有利に購入できることになるでしょう。

これよりも築浅で、安くなっているものがあれば、それは何らかの理由があるはずと考えるべきです。

また、これ以上待たなければ半額まで下がらない物件は、たぶん優良物件なのでしょうが、割高ということになります。

初期費用の違い

マンションの購入初期費用は、新築と中古では大きく違います。

初期費用の目安は、新築が価格の「3%~5%」なのに対し、中古は「5%~8%」程度となり、新築の方が安くなります。

この大きな差は、新築の場合、消費税がかかりますがマンションの価格に含まれている場合が多く、中古の場合は、仲介手数料が必要となるためです。

また、不動産取得税、登録免許税、住宅ローン控除などで新築の場合が優遇されているためでもあります。

新築について必要なものは、修繕積立基金、管理準備金、住宅ローン関連費用などがあります。

消費税は新築では普通は価格に含まれていて、そのための費用を用意する必要はありません。

このうち修繕積立基金、管理準備金は、マンションによって異なりますが、修繕積立基金は30万円前後、管理準備金は数万円になることが多いようです。

不動産取得税にも新築には特例があり、一定要件(50㎡以上240㎡以下)を満たす新築住宅については課税標準額から1,200万円まで控除することができます。

また、1997年(平成9年)4月1日以降に建築のマンションであれば、新築マンション同様1,200万円の控除が可能です。

しかし、それ以前に建築されたマンションになると築年に応じて段階的に控除額が減額されます。

さらに、初期費用ではありませんが、固定資産税についても新築物件には120㎡(課税床面積)までの部分について、1/2に軽減される特例があります。

また、新築マンションでは、床面積が50㎡以上や取得者の所得金額が3千万円以下といった一定の要件を満たせば、融資期間10年以上の住宅ローンに対して、年末融資残高の1%(最大40万円)が10年間税額控除されます。

これに対し、中古マンションでは個人間売買のケースが多く、消費税の支払いがありません。

そのため、住宅ローン控除の適用を受けられる場合でも、最大20万円となります。

中古マンションの場合、売主が個人であれば、消費税がかかりません。

中古マンションで消費税が影響するのは、仲介する不動産会社に支払う仲介手数料です。

これら以外に、初期費用としては、新築や中古に関係なく、契約時に必要な印紙税、登録免許税、住宅ローンの事務手数料や保証料などがかかります。

新築と中古のどちらが有利か

サラリーマンにとって、住宅ローンのような高額の借金はあまり経験がないので、どのくらい重いものなのかよくわかりません。

例えば3000万円の借金で、35年で金利2.5%なら金利負担部分だけで約1500万円、金利3.5%なら約2200万円と、金利だけでもう一つ家が買えてしまうのではないかというくらいの額になっています。

このことを考えると、新築と中古のどちらが有利かと言う質問には、明快な答えが用意できます。

特に現在のように経済環境が大きく変化しやすい時期には、なるべく借金を減らして、たとえ自分の会社が倒産や合併となっても生き残ることが可能な道を探るべきです。

具体的には、住まいは各個人の環境に合わせるように、借家を選ぶことが良いでしょう。

独身の時はワンルームを、結婚したら戸建住宅か、広めのマンションを、子供が独立すれば小さめの駅近のマンションをというように借家をします。

会社の住宅手当てを十分に利用し、貯金を増やします。

貯金の半額は、iDeCoなどを利用した株式のETF投資で長期投資をします。

そして、定年間近になったら、現金で駅近の中古マンションを購入します。

これが、現在考えられるベストな道だとは思いますが、誰もが選べる道とは思えません。

人は、経済性だけで生きているわけではないからです。

中古であれ新築であれ、自分たちの家を持つということの感動というか感激というのはなかなか捨てがたいものがあります。

また、そのために生じる自信なども大きいものがあります。あとは、各個人の価値観が大きくかかわってくるところではないかと思います。

各種税制の優遇制度を最大限利用した政府の新築住宅への強い誘導や銀行などの各種金融機関の住宅ローンへの巧妙な誘いなど、何が本当に進むべき道かはよくわからない時代です。

定年を過ぎた人間が昔を振り返りながら、ベストな道を提示しても、本人がそうでなかっただけに説得力はイマイチ欠けます。

ただ住居というのは、単純に生活する場所であって、資産形成するための商品としてはあまり有利なものとは言えません。

最後に

結論から言えば、半額以下になった築15-20年の中古マンションが、新築のマンションよりはずっと有利ですが、どうしても新築が良いという人には納得がいかないでしょう。

最終的には、個人の価値観によって新築か中古マンションかということは決まっていくのではないでしょうか。


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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