The Motley Fool

大幅に下落している米ペンシルベニアREITの今後は?

モトリーフール米国本社、201972日投稿記事より

米ショッピングモール関連REIT(不動産投資信託)であるペンシルベニアREIT(NYSE:PEI、以下「PREIT」)の価格は、過去10年間で最低の水準まで大きく下落しました。

それは、投資家が米国のショッピングモールの将来についてますます悲観的になっているためです。

それでも、米北東部のモールを中心とするPREITはショッピングモールの刷新を進め、テナントミックスをアップグレードして来客数を増やしています。

今後12カ月間で多くの再開発プロジェクトを完了する予定で、これにより主要財務指標は成長軌道に戻るはずです。

しかし、投資家はPREITの努力を評価していません。

計画は順調に進捗

近年、経営陣はPREITの不動産ポートフォリオの改善を優先してきました。

これには、収益力に欠けるショッピングモールの処分と、収益力の高い不動産への投資の組み合わせが含まれています。

2013年以来、PREITはショッピングモールの半分近くを売却してきました。

2013年の初めには約36のショッピングモールを保有していたのに対し、現在はわずか18しか保有していません。

この戦略には、先見の明がありました。近年PREITのポートフォリオから除外したショッピングモールの多くには、その後破産したシアーズの店舗が入っていました。

他のショッピングモール関連REITは、シアーズの店舗閉鎖により大きな打撃を受けました。

しかし、PREITの場合、昨年秋のシアーズの破産申告時にはすでにポートフォリオのシアーズ店舗数を7店舗まで減らしていました。

パフォーマンスを向上させるためのPREITの計画は進んでいます。

2017年には、PREITはペンシルベニア州スクラントン、ペンシルベニア州キャンプヒル、サウスカロライナ州フローレンスのショッピングモールで、3つの旧シアーズ店の再開発を行いました。

旧シアーズ店の代わりに、ディックス・スポーティング・グッズを含む大規模テナントと様々なディスカウントストアを誘致したのです。

これら3つのショッピングモールの1平方フィート当たりの売上高は、2016年と比較して平均5%増加し、そのすべてが2018年までに少なくとも99%の占有率となりました。

再開発フェーズも終了に近づく

つまり、停滞しているテナントを新しい需要のあるテナントと取り替えることで、1平方フィートあたりの売上を大幅に伸ばしています。

長期的に見れば、潜在的なテナントにとってPREITのショッピングモールがさらに魅力的になり、より有利な賃料と高い入居水準をもたらすはずです。

一方、これらのプロジェクトのマイナス面は、設備投資の増加により負債比率が高まることです。

そのため、一部の投資家は、PREITの分配金の持続可能性を疑問視しています。

幸い、PREITは現在の再開発プロジェクトを今後12カ月以内に完了する予定です。

完全に再建され、そして改名された「ファッション・ディストリクト・フィラデルフィア」は9月19日にグランドオープンする予定で、より多くのテナントが今秋後半か2020年の初めにオープンする予定です。

最も注目すべきことは、PREITが最近、マサチューセッツ州ダートマスにあるダートマスモールの旧シアーズ店舗をバーリントンおよびその他の新しい小売店に置き換えることを発表したことです。

これにより、PREITの中核となるショッピングモールには旧シアーズ店舗が4店舗しか残らないことになります。

今後の展望

PREITは、新しいファッション・ディストリクト・フィラデルフィアの開発により、来年度に1,100万ドルから1500万ドルの純営業利益を生み出すと予想しています。

また、再開発により1,100万ドルから1500万ドルの純営業利益が追加されると予測しています。

そのため、PREITのポートフォリオ内の他のモールの成長率が仮にゼロでも、来年の純営業利益は3,000万ドルも増加する可能性があります。

経営陣は、今年の純営業利益を2億4,000万ドル以下と予想していることを考えると、それは大きなプラスとなるでしょう。

さらに、PREITは住宅開発でさまざまな地区で土地を販売する予定で、今後2年間で1億5000万ドルから3億ドルの収入を見込んでいます。

それにより、債務負担を減らすことが可能になるでしょう。

したがって、来年末までにPREITは今日よりもかなり多くの収入を生み出す可能性があり、バランスシートは相当強固になるとみられます。

そのため、現在の価格は割安との見方があります。

(米国株投資にご関心がある場合は、モトリーフールの下の記事をご参照ください。)

「米国株投資を始めるのに適した、国内のネット証券5社を比較」


フリーレポート配信

モトリーフールの日本進出にあたって日本の投資家、また、これから投資を始めたい方に向けて無料で「株式投資にどう臨むか -スペシャルフリーレポート-」を配信しております。

また、テクノロジー分野に投資したい投資家として知っておくべき情報も無料で配信しております。「人工知能というテクノロジーの「第三の波」が、日本の年間GDP以上の付加価値を生み出す」こちらからご覧ください。

ツイッターやフェイスブックで最新情報を配信しております。公式ツイッターアカウント@motleyfooljp公式フェイスブックアカウントをフォローする。

元記事の筆者Adam Levine-Weinbergは、メーシーズ株とペンシルベニアREITを保有しています。モトリーフール社は、記事で言及されている銘柄を保有していません。

最新記事