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長期保有で注目される米REIT4銘柄

モトリーフール米国本社、2019623日投稿記事より

REIT(不動産投資信託)は、長期投資に向いています。

REITは通常、市場平均以上の分配金利回りを維持し、保有する不動産の価値が時間とともに増大するので、長期的な価値上昇の可能性が高いと言えます。

しかし、すべてのREITが同じという訳ではありません。優れたリターンと分配金を生み出してきた実績を持つ、いくつかのREITがあります。

今後10年以上の長期保有を想定する場合、米国の4つのREITに注目すべきでしょう。

なお、表以外のデータは記事執筆時点のものです。

注目すべき4つの堅実なREIT

名称(ティッカー) 時価総額 予想分配金利回り
リアルティ・インカム

(NYSE:O)

231億ドル 3.7%
パブリック・ストレージ

(NYSE:PSA)

453億ドル 3.1%
ウェルタワー

(NYSE:WELL)

356億ドル 3.9%
プロロジス

(NYSE:PLD)

517億ドル 2.5%

出典:YAHOO! FINANCE。2019年8月23日時点

リアルティ・インカム:半世紀にわたる安定した月次分配金

リアルティ・インカムは、「最高の配当株の一つ」と考えられます。

同REITは主に小売店舗向け不動産に投資しており、多くのテナントは景気後退および電子商取引に強い小売事業を行っています。

また、テナントは一般的に15年以上の長期リースに契約しており、同REITは予測可能な収入を確保しています。

リアルティ・インカムは1969年の設立以来、優れたパフォーマンスをあげてきました。

587カ月連続で月次分配金を支払い続け、1994年の上場以来、分配金を102回増やしてきました。

さらに同REITは、25年にわたる上場を通じて16.9%の年率トータルリターンを生み出しました。

そのリターンは、S&P 500インデックスを上回っています。

優れた小売店舗関連REITであるリアルティ・インカムの10年後は?

パブリック・ストレージ:成長余地が大きい貸倉庫市場のリーダー

パブリック・ストレージを、主に個人向けの貸倉庫(セルフストレージ)ビジネスの市場リーダーと呼ぶのは、やや控えめな表現かもしれません。

同REITの運用不動産規模は、今回取り上げた他の3つのREITを合わせた規模よりも大きいのです。

パブリック・ストレージは2,444もの貸倉庫物件を保有しています。

これだけの物件を負債なしで保有しているため、運用に関しては大きな余裕があります。

実際、同REITは、賃貸可能スペースの30%しか占有されていなくても問題ないと述べています。

実際の占有率は、現在90%をはるかに超えています。

パブリック・ストレージは巨大な規模を誇りますが、まだまだ成長の余地があります。

まず、貸倉庫業界は依然として非常に細分化されており、貸倉庫施設の約80%が小規模企業や独立系事業者によって運営されています。

買収によって成長できる可能性が大きいため、パブリック・ストレージは買収戦略を強化し始めており、スケールメリットと財務の柔軟性を活かして買収を優位に進めています。

ウェルタワー:不況に強いヘルスケア施設の専門REIT

ウェルタワーはヘルスケア施設専門では最大のREITです。

ポートフォリオの大部分は高齢者向けで、高齢者向け住宅、および高齢者のニーズに応える施設を保有しています。

ウェルタワーに注目すべき理由は2つあります。

第一に、ヘルスケアは最も不況に強い不動産の一種です。経済状況が厳しくなると、人々はショッピングモールでの買い物をやめ、休暇で旅行に行くことなどを控えます。

しかし、ヘルスケア関連を止めることはできません。

そして、自分で生活できない高齢者は、高齢者向け施設に入る必要があります。

第二に、高齢者向け住宅市場は、ベビーブーム世代の高齢化に伴い、今後数十年間で大きく成長すると予想されます。

実際、85歳以上の高齢者住宅の占める割合は、今後20年間で約2倍になると予想されています。

プロロジス:Eコマースの急成長に伴い、高まる物流不動産の必要性

Eコマースは過去20年で飛躍的に成長しました。

迅速な配達のため、オンラインショッピングでは多くの物流施設が必要です。

実際、最大物流施設REITの一つである プロロジスは、今後、現在の約3倍の物流不動産面積が必要になると推定しています。

Eコマースには、依然として大きな成長余地があります。

実際、米国勢調査局によると、Eコマースは米国の全小売売上高の約10%を占めているに過ぎません。

Eコマースの成長に伴い、より多くの物流施設が必要になり、その波に乗って同REITもさらに大きく成長するでしょう。

(訳注:プロロジスは日本でも全国に物流施設を展開しており、また、東証J-REIT市場に日本プロロジスリート投資法人が上場しています。)

(米国株投資にご関心がある場合は、モトリーフールの下の記事をご参照ください。)

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元記事の筆者Matthew Frankel, CFPは、パブリック・ストレージとリアルティ・インカムを保有しています。モトリーフール社は、記事で言及されている銘柄を保有していません。

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