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東南アジア不動産投資で知っておきたいプレビルドとは?

日本は現在、少子高齢化で近い将来には空家問題も深刻になると言われています。

株式以外の代表的なアセットのひとつが不動産ですが、日本の現物不動産投資の将来は暗いと考える投資家も多いのではないでしょうか。

一方で世界にはインフレで不動産価格が上昇している国も多くあります。日本人に身近なのは東南アジアでしょう。

私はバンコクに住んでいた時期が長く、プール付き、ジム付きのコンドミニアムに住んでいました。

コンドミニアムにはオーナーがいます。

私はタイ航空のエンジニアのオーナーからコンドミニアムを借りていたのですが、自分でも少し興味がありコンドミニアムの購入について伺ったことがあります。

そこで日本ではあまり馴染みのないプレビルド投資について聞きました。

東南アジアの不動産投資をする際にプレビルドはよく聞くシステムなのでご紹介します。

インフレで不動産価格が上昇する東南アジア

東南アジアは全体的にインフレ気味です。

日本人の多いタイ王国はもちろん、ベトナムやカンボジアなども年々物価が上昇しています。

物価が安いと考えられていた東南アジアも今では物価が上がり、日本の地方都市の不動産の方が割安に家を買えることも珍しくない時代です。

日本人にとって割安で住むところが買えるのはありがたいことかもしれません。

しかし不動産もひとつのアセットとしてみた場合、成長しない・値上がりしない不動産に投資妙味がないと考える方もいるでしょう。

不動産は株式・債券と並ぶ代表的な資産のひとつです。

外国株が当たり前になった時代、外国不動産をアセットにもつのも決して特別な時代ではありません。

東南アジア不動産でお馴染みのプレビルド投資とは

プレビルドとは工事が着手される前に物件を購入することを指します。

日本の不動産では一般的ではない、海外不動産の購入方法がプレビルドです。

海外では建設許可が降りると物件が完成する前の段階で販売できる国が多いのです。

つまり完成する前に物件の購入契約だけではなく実際に購入・支払いまでできてしまいます。

タイ・マレーシア・カンボジア・フィリピン・シンガポールなどの東南アジアでは、物件の購入時に一般的も採用されている支払い方式です。

日本で新築の不動産を購入する場合は、一般的には売買契約が結ばれた時点で頭金を支払い、物件引き渡し時に残りの物件費用を支払います。

一方でプレビルド投資では頭金なしで売買契約後に少しずつ支払いをして行きます。

プレビルド投資のメリット

プレビルド物件は販売開始当初は価格を比較的抑えて販売することが多く、完成が近づくに連れて物件価格が上昇します。

そのためプレビルド物件を初期に購入し、完成後に売却するというプレビルド投資という手法もあります。

またプレビルドならば分割して支払いをすることもできます。

そのため、まとまった頭金なしでも少しずつ支払いができるというメリットもあります。

プレビルド投資のデメリット

プレビルドにはデメリットもあります。

例えばディベロッパーがコンドミニアム建設中に倒産してしまうこともあります。

またプレビルドで購入を決めてから、購入予定の土地周辺に後から雨後のタケノコのように大量のコンドミニアムの建設がはじまり、値崩れてしまう可能性もあります。

また出来上がるまでコンドミニアムの質は分かりません。

東南アジアでは不動産を購入する前に建築がしっかりしているかどうかを確認するために、ビー玉を床に置いてみて傾きを検証するなどの方法があります。

プレビルドで購入してしまうと出来上がった不動産に欠陥が見つかったら後の祭りです。

また東南アジアのコンドミニアムは日本では考えられないようなことが起こります。

部屋に住んでいると壁からキノコが生えてきたなど、信じられないことも起こるのです。

つまり東南アジアのコンドミニアムを数年かけて先物買いするのがプレビルド投資な訳ですから、建物そのものが出来上がってみたら欠陥住宅だったり質が悪かったりというケースもあるのです。

リスクの高い東南アジアの現物不動産投資

実は東南アジアの現物不動産投資は素人が手を出すにはかなり難しいのです。

特に土地勘がないところの海外不動産の購入は日本の不動産投資以上にある意味難しいかもしれません。

実は東南アジアの不動産投資は2010年代前半頃に少しブームになりましたが、以下のような問題も多く浮上しました。

  • 転売をしようとしたが買い手がつかない(流動性リスク)
  • 実際に建築された物件の質が悪かった
  • 建築中に新しいコンドミニアムが近くに大量にできてしまい値崩れ起こした
  • 借り手がなかなかみつからない

新興国の一等地と言っても、まだまだ中間層が不動産を新しく購買できるほどの余裕がないことも多いため、買い手も借り手も見つからないことも珍しくありませんでした。

特に土地勘もない、住む予定もない、そんな現物の海外不動産をプレビルドで先物買いをするのは決して簡単ではありません。

現物の海外不動産以外にReitの選択肢も

海外の不動産価格そのものの上昇を取り込むならばReitを使うのもひとつの方法です。

Reitとは不動産投資信託のこと。言い換えると不動産を証券化したものです。株式と同じように市場で売買することができます。

海外の不動産価格上昇そのものの恩恵を受けたいだけなら、海外Reitをアセットに組み込むのもひとつの方法です。

Reitならば流動性も高く、現物不動産の価値や将来性を個別に判断するよりも難しくありません。

東南アジアの不動産投資をするなら土地勘のあるところで慎重に

東南アジアの不動産投資をする際は土地勘のあるところでするべきでしょう。

例えば駐在や留学などでしばらく住んでいた経験がある国や、街など現地の事情がある程度、分かるところが望ましいのではないでしょうか。

よく知らない国や土地の不動産を何となく儲かりそうという理由で少しだけ視察をし、購入に踏み切った投資家が後に後悔することも珍しくありませんでした。

また日本に住んでいるのに海外の現物の不動産を管理するのは手間がかかります。

海外の現物不動産は管理が大変

私はよくオーナーのタイ人と話をしていたのですが、借りていたコンドミニアムの部屋にキノコが生えてきたり、水漏れしたり、部屋の異常を伝えていました。

オーナーはまめな方で色々、丁寧に対応してくれたのですが、もしも自分がオーナーだったらと思うと大変そうでした。

管理をエージェントなどに任せる方法もあるかもしれませんが、海外不動産ならではのコストがかさみます。

実際に住む可能性も考えるならプレビルド投資も検討しても良い

不動産はアセットでもあると同時に、実際に住む・活用することもできます。

実際に投資物件としてではなく住むことも検討するならプレビルドでの購入を検討しても良いかもしれません。

現地に住んでいれば、コンドミニアムのシリーズをつくっているディベロッパーの評判などの情報も耳に入りやすいので有利です。

長期間に渡って家賃を払って住むのと実際に購入するのとで、どちらが良いのかを比較検討してみると良いでしょう。

またプレビルドでは不安ならば完成した不動産を購入するのも手です。

プレビルドの本質は逃げづらい先物買いですので、よほど信頼できるディベロッパーでなければ、割安で購入できるといっても完成品を購入する方がリスクは少ないでしょう。

まとめ

東南アジアの現物不動産にはプレビルドという購入方法があります。

物件が完成する前に複数回に分けて支払いをして購入する方法です。まとまった頭金がいらないというメリットがあります。

その一方で完成後に値崩れを起こしたり、建物のつくりが悪かったり、貸し手や買い手が見つからないなどの可能性もあります。

東南アジアの現物不動産投資には株やReitなどの売買にはない特有の難しさがあります。

まして完成すらしていないプレビルド投資はリスクが高いと言わざるをえません。

もしも東南アジアの現物不動産に投資をするなら、実際に住む予定があるか、土地勘のあるところの物件を扱う方が大きな失敗を避けられます。


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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