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新築?中古?不動産投資での物件選びはどのように考えればよいか

不動産投資の物件選びを行う際、必ず必要になってくる議論の一つが新築物件と中古の物件どちらにすべきか、という点ではないでしょうか?

新築物件を中心に扱う業者は中古物件のリスクばかりを強調して新築物件を推してくるし、一方で中古物件を得意とする業者は、新築物件にいかに販売業者が利益を乗せているかを力説し、自社物件への購入の誘導を行います。

結論としては、月並みですがどちらも一長一短。

不動産投資に関する知識によっても、得たいリターンによっても、適切な投資先は変わってきます。

新築と中古の定義は?

新築の物件はディベロッパー自身、もしくはそれに近しい立場にある販売会社から、竣工完了前、もしくは完了から1年以内をめどに、投資家に直接販売される物件のことを指します。

売買契約の成立により所有権は、ディベロッパーから投資家に移動します。

中古の物件は、ディベロッパーではない所有者から、また別の所有者へと売買が行われる物件を主に指します。

所有者は個人のケースが多いですが、法人の場合もあります。

この場合、間に入ってくる不動産業者は主に「仲介」という立場をとります。

ただし、多いケースではありませんが、ディベロッパーが自社物件として長期保有していたものを、「中古物件」として販売するようなケースもあります。

新築物件のメリット

新築物件を購入するメリットは大きく3つに分類されます。

設備の保証がされているため、リスクが低い

不動産の所有者となった場合、入居者の故意、重過失での破損を除き、設備の修繕を負担する義務が生じます。

新築物件の場合、当面は設備に不具合が出る可能性は低いことが想定される上、一定期間の間に生じた不具合については売主の負担となるような取り決めがなされるケースもあります。

購入直後に思わぬ修繕費用で悩まされるようなリスクは、大幅に軽減できます。

銀行の物件評価額が高く、多額の融資を受けやすい

新築の物件は、銀行からの評価額が高いです。

ローンを組み、銀行から融資を受けて不動産投資を始める場合、新築物件の方がより多額の融資、場合によっては販売価格満額の融資を受けることも不可能ではありません。

つまり、初期投資なしで不動産のオーナーになるということも可能です。

販売のタイミングが分かりやすい

新築物件の場合、物件の完成や販売開始の時期が比較的容易に判明します。

特定の物件の購入を検討する際、スケジュールが立てやすく、計画的に取引を進めることが可能です。

新築物件のデメリット

一方で、新築物件のデメリットとしては、価格が割高で利回りが下がるという点が挙げられます。

不動産の評価額は「新築」から「中古」になった瞬間に大きく目減りします。

つまり新築の物件を購入するというのは割高な買い物したことを意味します。

当然、割高な条件で物件を購入すると利回りは悪化します。

不動産の収益性を重視した場合、新築という選択肢は割高であることを意識しておきましょう。

中古物件のメリット

中古物件の家賃設定は、新築と比べると少し低めの金額になりますが、それ以上に物件の価格は新築と比較して割安です。

物件の購入価格と家賃相場から計算する利回りは、当然高水準が期待できます。

中古物件のデメリット

一方で、以下が中古物件のデメリットとして挙げられます。

設備に関する保証が薄い

中古物件を購入した場合、設備が老朽化していて購入の直後に修繕が必要となるようなケースも考えられます。

とりわけ、入居者がいる状態で売買が行われる場合(オーナーチェンジ)は部屋内部の様子を確認することができないため、一層の注意が必要です。

銀行からの評価額が低く、多額の融資が受けにくい

中古物件は購入価格も抑えることができますが、一方で金融機関からの評価額も低いためローンを組めたとしても満額の融資は受けられず、頭金が必要となるケースが大半です。

新築ほどに初期投資を抑えての投資のスタートは難しくなります。

投資スタートのタイミングをコントロールしにくい

中古物件の購入は、当然ですが現在所有しているオーナーが売却を検討し、売主を探している段階でしか成立しません。

条件の良い物件を探したい場合、長期間待たなければならない可能性があることも、認識しておいた方がよさそうです。

不動産の選定には信頼できるパートナー探しも重要

総合的な観点で考えると、利回りを重視するのであれば、中古物件。リスクや、初期費用の少なさを重視するのであれば新築物件といったところでしょうか?

ただし、新築物件が安全というのも、あくまでディベロッパーおよび(異なる場合)販売会社が信用できるという前提のもとに成り立っている話です。

劣悪な施工や管理をされてしまった場合、高い費用を払って購入した新築物件のメリットを減らすことにもなってしまいがちです。

また、新築の物件がある程度高いのは仕方ないにせよ、販売業者が不当に利益を乗せて販売しているケースもあります。

新築だから低リスク、中古だから高リスクと一概に判断するだけでなく、信頼できる業者からの提案であるかどうかも判断材料とした方が良いでしょう。

しっかりと精査すれば、比較的利回りのよい中古物件でも、リスクを抑えた投資も可能です。

まとめ

不動産における新築物件と中古物件を比較したメリット、デメリットをまとめてみました。

新築物件の方が自身でコントロールできる部分が大きくリスクを抑えられることや、初期費用が抑えられる点が魅力となります。

一方で、投資効率を考えるのであれば、中古物件の方が利回りのよい物件を探すことが容易になります。

ただし、必ずしも新築だから安心・低リスクというわけでも、中古だから利回りが良いというわけでもありません。

物件選定の軸としての新築、中古といった考え方は大切にはなってきますが、必要な判断軸はそれだけではありません。

物件そのものの精査や、パートナーとなる業者の精査などもしっかりと行い、賢い選択を行うことが、不動産投資成功のカギとなります。


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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