不動産投資で中古物件を選ぶ際は、新耐震基準・旧耐震基準に注意
令和に入ってからも、各地で大きな地震が起きています。
「地震大国」日本では建築物も大きな地震が起きることを想定して建造されています。
ご自身で居住される物件は当然のこと、不動産投資を考える場合は投資する物件の耐震も注意しなければなりません。
その際、一つの大きな判断基準となるのが、その建造物が「旧耐震基準」で建てられているのか、それとも「新耐震基準」に準拠しているのかという点です。
今回は、建物がそれぞれの耐震基準の定義や、どのように判断すればよいかという指標を説明します。
利回り重視で築年数の経過している物件を検討している方には特に重要な論点ですので、ぜひ参考にしてみてください。
旧耐震基準とは？
まず、旧耐震基準について、定義や適用されている物件の解説を行います。
旧耐震基準の定義
旧耐震基準とは、「震度5程度の地震で倒壊、破損したとしても補修すれば生活可能な水準」で定められている基準です。
現実に日本で起きている地震の大きさを考えると、この基準に辛うじて適合しているレベルの耐震性しか持ち合わせていなければ、地震での倒壊リスクが比較的高いと言えます。
旧耐震基準の判断基準
旧耐震基準は、1981年5月31日までに「建築確認」がなされた物件に対して適用されている基準です。
行政は建築基準法などに基づき、申請された建物の建築の審査を行い、「建築確認済証」を発行します。
この発行日を基準とし、新旧どちらの耐震基準が用いられているかの判断が行えます。
「着工日」や「竣工日」ではないので、とりわけ1981年以降数年で建てられた物件については確認が必要です。
新耐震基準とは？
続いて、新耐震基準について解説を行います。
新耐震基準の定義
新耐震基準は、「震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準」であることが求められる耐震基準です。
日本ではこの水準の地震も「頻発する」とは言い難いですが、現実に起こりうる水準ではあります。
やはり、この程度の水準で建築がなされている方が安心して投資を行うことができます。
新耐震基準の判断基準
新耐震基準は、1981年6月1日以降に「建築確認」がなされた物件に対して適用されている基準です。
新耐震基準の中でも、基準が見直されている
一般的には、1981年6月を起点とする「旧耐震基準」「新耐震基準」で二分されることが多いですが、新耐震基準適用後も、2000年6月に「接合部等の基準の明確化」という見直しが行われています。
耐震基準自体が見直されたわけではないですが、より詳細な部分の基準を明確化することで、物件の耐震性に信頼性を持たせたと言えるでしょう。
旧耐震基準の建築物には手を出すべきではない？
新旧の耐震基準の違いを比較すると、新耐震基準で建築された物件の方が信頼性は高いのは一目瞭然です。
では、旧耐震基準の元で建てられた物件には絶対に手を出すべきではないのでしょうか。
耐震診断、補強工事の有無を確認する
当然ですが旧耐震基準での建築確認を受けている物件でも、基準を辛うじて通過したのか、新耐震基準でも通過できる水準であるのかは、即座に判断はつきません。
判断ポイントとしては、日本耐震診断協会の「耐震診断」を受けているかが重要です。
この診断を受け、かつ、必要であれば、補強工事を行っている物件については旧耐震基準で建築されているものであっても、一定以上の耐震基準をクリアしていると判断できます。
実態としては、調査費用が高額（数十万円～）であることから、多くの物件において行われていないのが現状です。
熊本地震から見る、耐震基準の信頼性
国土交通省、国土技術政策総合研究所の調査によると、2016年の熊本地震を受けて益城町、西原村及び南阿蘇村での木造建築の被害状況は以下の通りです。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準
（2000年5月以前） |
新耐震基準
（2000年6月以降） |
全体 | |
| 無被害 | 5.1% | 20.4% | 61.4% | 21.2% |
| 軽微な被害 | 49.1% | 61.2% | 32.6% | 51.9% |
| 大破 | 17.5% | 9.7% | 3.8% | 11.8% |
| 倒壊、崩壊 | 28.2% | 8.7% | 2.2% | 15.2% |
出典：国道交通省
上記のデータを見ると、旧耐震基準と、新耐震基準の耐震の信頼性は一目瞭然です。
また、2000年の改定の前後でもかなりの差が生じていることが分かります。
一方で、「震度7程度の地震でも倒壊しない」基準とされている新耐震基準においても熊本地震のように、短期間に大規模な地震が繰り返すような状況においては倒壊の危険があることもわかります。
新耐震基準だから、もしくは、2000年の改定以降であるから絶対に大丈夫というわけではないのは、念頭に置いておいた方がよいでしょう。
物件のエリアの将来の震災リスクも要確認
日本全体においても、地震が頻発するエリアと、そうでないエリアがあります。
過去の地震の発生状況や、物件の建っているエリアが活断層上に存在するかといった視点から判断すれば、比較的震災リスクの低いエリアを選定することも可能です。
ワンルームマンションは構造上、耐震性が高い
物件の種類によっても、その耐震性は異なります。
構造上、もっとも耐震性が高いと言われているのは、単身者向けのワンルームマンションです。
ファミリー向けのマンションに比べ、専有部分（部屋）の面積が狭く、壁の面積、柱の本数といった面で耐震強度が高くなっています。
まとめ
築年数の古い物件は利回りが高くなる傾向にありますが、単に物件が経年劣化しているというだけでなく、そもそも建築された耐震基準の面で、安全性への対応が欠いているかもしれません。
築年数が経過した物件に投資を行う際は、まずは旧耐震基準か新耐震基準か、前者であった場合、耐震診断や補強工事は実施されているのか、といったことをまず確認することが望ましいです。
旧耐震基準で建築され、耐震診断も受けていない物件にどうしても投資を行う場合は、物件の種類や、物件の立地における今後の地震の発生確率なども判断しながら、慎重な判断を行うことが求められます。
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