民泊不動産投資が注目される理由とは？メリット・デメリットも解説
東京オリンピックを来年に控え、訪日外国人の数は増加傾向にあります。
そのため、東京を中心とした人気観光地ではホテル不足が深刻となっていて、民泊の需要が高まっており、民泊不動産投資の人気が過熱しています。
そこで今回は、民泊不動産投資について解説します。
民泊不動産投資と不動産投資の違いや、民泊不動産投資が狙い目の理由なども解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資と民泊不動産投資の違い
不動産投資とは、一般的に所有する土地に住居を建て、希望者に売買するか貸し出して家賃収入を得る投資方法になります。
一方で民泊不動産投資は、所有する住居を民泊可能な物件として貸し出し、直接宿泊料金を受け取ったり、別に民泊を経営したい人に貸し出して賃貸収入を得る投資方法になります。
民泊不動産投資のメリットは、家賃収入よりも料金設定を高くできる点です。
例えば、同じ地域に同じ物件を二つ作り片方を賃貸、片方を民泊とします。
周辺の家賃相場に合わせて家賃を10万円とした場合、入居者が居る限りは毎月10万円が手に入ります。
一方で、民泊の設定を一泊一人8,000円とします。二人で七泊以上利用すれば、収入は11万以上となります。
上記はコストなどを無視した例になりますが、それでも民泊不動産投資の方が高い利回りを期待できます。
民泊に特化した不動産投資が狙い目の理由
どうして民泊が高い利回りが手に入るかというと、観光客の増加と観光客が求めるニーズが変化しつつあるからです。
順番に解説をします。
都内のホテルが不足している
日本政府観光局の発表によると、2014年は約1,341万人だった訪日外国人が、2018年では約2,869万人まで上昇しました。
理由は東京オリンピックが近づいた事で日本に関する注目が高まり、世界経済において日本円が安くなったため観光しやすい場所になったなどが上げられます。
結果、都内の宿泊施設は数が足りなくなり、国内観光客もホテルを見つけられなくて困ってしまう事態となりました。
投資において需要と供給のバランスが崩れた時こそ、大きな儲けが期待できます。
現在は需要に対して供給が少ないため、民泊できる物件が求められています。
観光客のニーズが変化
観光客の中には、日本スタイルの部屋・物件に暮らしてみたいという意見が少なくありません。
ホテルは世界中どこへ行っても変わり映えがせず、その国でしか味わえない体験が少なくなってしまいます。
また、都内のホテルは相場が高い事も理由として上げられます。
例えば、都内のビジネスホテルの相場は、7,000円~12,000円となっています。
都心に近く、金土日となれば料金が50%以上アップしてもおかしくありません。
その中で一人一泊8,000円前後でトイレ・風呂・台所まで揃っているような宿泊施設があれば、料金を安くしたい観光客にしてみれば魅力的に映ります。
都内は交通網が発達しているため、都心部までのアクセスも良いので、周りが住宅地であっても人気が高いです。
民泊ブームが終われば不動産投資に戻せる
来年は訪日外国人が3,000万人を突破するのではと期待されていますが、民泊ブームは東京オリンピックが終われば厳しくなると推測されています。
しかし、民泊物件はそのまま不動産投資の物件として利用する事ができます。
民泊ブームが熱いうちに大きく稼ぎ、その後は不動産投資で低くとも安定した収入を得られるのが民泊不動産投資の利点です。
民泊不動産投資の種類
民泊不動産投資は3つの種類があります。順番に解説します。
所有者&ホスト型
自分で民泊可能な物件を購入し、民泊経営に必要な資格を持ち、自分で宿泊客を集め物件を管理する方法です。
この方法のメリットは投資コストを徹底的に押さえられ、なおかつ利益を独占できる点です。
あとに紹介する方法は、管理費などの名目でコストが発生するため、初期投資費用を回収するのに時間が掛かってしまいます。
この方法なら、コストを低く押さえ、利益が全て自分の物になります。
デメリットは全ての手続きを自分で行い、全てのリスクを自分で負う事になります。
よくあるのが、宿泊客が地元市民と地元のルールを守れずに衝突したというケースです。
所有者がホストをする場合は、これらのトラブルを解決するために、自分で現地にいく必要があります。
賃貸物件&ホスト型
物件オーナーの許可を取り、自分で民泊を経営しながら得た収入から賃貸料金を支払う方法になります。
上記の方法と違い、自分で物件を用意する必要が無いため、初期費用を安く抑える事が出来ます。
一方で、利益から家賃を支払う事になり、物件オーナーの方針によって民泊を注視する事があります。
また、上記のようにリスクを自分で背負う必要があります。
ローリスク・ローリーターンな投資方法といえます。
オーナー&代行型
自分が所有している物件を民泊管理業者や民泊を経営した人と契約して貸し出す方法になります。
賃貸収入を得るという意味では不動産投資と変わりませんが、民泊物件は転賃借可能物件にする事で通常の賃貸物件よりも賃貸料金を高く設定できます。
民泊を経営するために必要なコストは管理会社や経営者が支払いますが、リスクに関してはオーナーが責任を持つ場合もあります。
例えば、民泊として貸し出していた物件から火事が起きた場合を想定して保険に入るのはオーナーになります。
もし、保険に入らずに火事が起きて、周りの物件に被害が出たら弁償はオーナーになります。
民泊不動産投資のデメリット
もちろん、民泊不動産投資にもデメリットはあります。
順番に解説します。
民泊を始めるのに手続きが必要
民泊不動産投資を始めるのに特区民泊か新法民泊のどちらかの手続きを行います。
というのも、宿泊料金を取って誰かを泊めるには旅館業許可という許可が必要なのです。
この許可を取るには厳しい審査と手続き、時間が必要となるため、民泊だと許可を取るのが難しいです。
そこで登場したのが、特区民泊と新法民泊です。
これらの手続きを行わずに民泊を始めるのは闇民泊・もぐり民泊となってしまい、取り締まりの対象となっています。
宿泊客とのトラブル
民泊を始めたとしても、どんな人物が宿泊するのかはわかりません。
不動産投資の場合、身元がわかる書類などがありますが、民泊だとそのような書類を求めるのは難しいです。
そのため、犯罪グループに利用される恐れもあります。
また、利用者が物件を汚したり壊したり、備品を持ち帰るケースも多発しています。
他にも、周辺住民と騒音やゴミ出しのルールなどでトラブルを起こしてしまったケースも耳にします。
これらのトラブルが発生するリスクが民泊不動産投資にはあります。
法律によって民泊制度が変わる可能性がある
民泊に関する法や取り決めは途中の段階です。
今は東京オリンピックを控えており、宿泊施設が少ないため政府も民泊を推奨していますが、オリンピックが終わった後はどうなるのか明言されていません。
今後、民泊に関する法律や制度が変わり、規制が厳しくなる恐れも十分にあります。
所有している物件が民泊として使えないというリスクも考えておきましょう。
まとめ
以上が、民泊不動産投資に関するまとめです。
民泊不動産投資は高い利回りを期待できる投信運用方法になります。
しかし、東京オリンピックを目途に衰退する可能性も十分あります。
始めるときは、民泊から不動産投資に切り替えられるかどうかも検討しましょう。
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