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事故物件とは?事故物件化しない対策と、万が一なった場合の対処

不動産投資のリスクの一つとして、頭によぎるものの一つが、所有している物件の「事故物件化」ではないでしょうか?

究極的にはどれだけ対策をしていても、起きるときは起きてしまうのが事故物件。

しかし発生確率を下げることは工夫次第で可能です。

今回は「事故物件」について改めてご認識していただくと同時に、どうすれば事故物件の発生確率を下げることが出来るかや、万が一所有している物件が事故物件となってしまった場合に取るべきアクションなどについて説明していきます。

確率的に過度に心配する必要のあるものではありませんが、念頭には入れておいた方がいい知識。

ご参考にしてみてください。

事故物件とは?明確な定義は存在しない

実は、「事故物件」にはどのような事情までは事故でなく、どこからが事故であるといった明確な定義は存在しません。

それを前提として、理解を深めていきましょう。

一般的な「事故物件」のイメージ

一般的に「事故物件」と聞くと、「自殺」や、「殺人事件」、もしくは自然死であっても、「発見が遅れ、腐敗が進んだ状態で発見される」といったものは想像がつきやすいかと思います。

しかし、自然死で数日後に発見された場合などであれば、事故物件であると感じる方と感じない方とで分かれてくるのではないでしょうか?

ポイントは、「心理的瑕疵」の有無

ポイントとしては「心理的瑕疵」(抵抗)の有無が一つの判断基準になります。

具体的な基準としては「その事実を事前に知っていれば、そもそも契約しなかった」と判断されてしまう水準の事実をいいます。

なお、イメージされる「事故物件」とは少し離れるかと思いますが、付近に暴力団事務所や、一般的にイメージの良くない場所(風俗店、火葬場など)、異臭の懸念のある場所(下水処理場、ごみ処理施設など)、騒音の懸念のある場所(幼稚園、小学校など)も、「心理的瑕疵」の要素として認定されることがあります。

専有部の事故と、共有部の事故

区分投資の場合、専有部分(個別の室内)と共有部分(エレベーターや階段、屋上など)に分かれます。

一般に専有部分の事故については、その専有部分を所有しているオーナーのみが入居希望者に対して告知義務が生じます。

一方、共有部分での事故については、オーナー全員が、その告知義務を負います。

事故物件情報サイト「大島てる」

事故物件の情報は、有名なインターネットサイト「大島てる」にて検索できます。

事故物件情報は全国から寄せられ、検証の上でサイトに掲載されるようです。事故物件に敏感な入居者は事前にこういったサイトからも情報を入手しています。

事故物件になってしまった場合、取るべき行動

万が一、所有する物件が事故物件となってしまった場合速やかに、かつ誠実に行動することが求められます。

具体的には以下のような流れが想定されます。

速やかな原状回復。請求先は?

まず、所有している物件で何かしらの事故が起きてしまった場合、速やかに原状回復を行うことが求められます。

この費用は誰が負担するのでしょうか?

たとえば、自殺などであった場合、「善管注意義務」に違反するため連帯保証人や法定相続人に請求することができます。

いかに回復に費用がかかっても、自然死であれば善管注意義務違反にはなりません。

法定相続人への請求は権利関係上可能ですが、相続放棄をされた場合は請求先がなくなります。

事件性のあるものであれば、加害者への請求が可能です。

ただし、いずれのケースも請求先に支払い能力がなければ、結局は自己負担となってしまう可能性も。

また、清掃費用や当面の家賃を保証するような「事故物件の保険」のような商品も存在します。

隠すことはNG。告知義務をまっとうする

原状回復が完了したら、再び入居者を募集することが可能になります。

ただし、入居を希望する相手に対して事故物件であることを重要事項説明にて伝えなければなりません。

場合によっては、家賃の減額や敷金、礼金のカットなどの交渉もやむを得ないでしょう。

事故物件である事実を隠し、契約を行った場合、瑕疵担保責任の不履行として契約の解除や損害賠償請求を求められる可能性すらあります。

告知義務はいつまで続く?一度誰か住めば義務はなくなる?

問題は、この告知義務がいつまで続くのかという点。

実は、事故物件の定義同様この告知義務についても明確な定義はありません。

相場としては2~3年程度と言われていますが、事故の内容によっても異なることもあります。

事情と相場に詳しい管理会社などと相談しながら次回の募集において告知を行うかを判断しましょう。

なお、一度誰かが住めば、それ以降の入居者に対しては説明の義務がなくなるといった説もあります。

ただし、たとえば「意図的に1か月だけ住んで、退去」など事故から十分な時期が経過しておらず、かつ告知義務の回避の目的が明らかであるような場合は別です。

こういったケースでも心理的瑕疵の告知義務違反と判断される可能性が高いです。

事故物件を売却するには?

保有し、賃貸に出すことを前提に解説を進めましたが、もちろん買い手がつけば物件を売却することも可能です。

この時、「貸主、借主」ではなく「売主、買主」の関係として瑕疵担保責任が生じます。

事故物件である事実についてどの程度経過していれば説明義務がなくなるかは、やはり管理会社など、見識のある相手に相談した方がよいでしょう。

所有している物件が事故物件にならないための対策

一度事故物件になってしまうと、回復費用やその後の募集で課題を抱えます。

告知義務は永久に続くものではありませんが、「大島てる」のようなサイトが存続する限り事故物件である事実自体を完全に消すことも困難です。

そこで、所有している物件が事故物件となる確率を下げるための対策をいくつか列挙します。

セキュリティの高い物件を選ぶ

事件による事故物件化を防ぐためには、オートロック、高層階、エリア自体の立地などセキュリティの高い物件を投資対象にすることが一つの対策です。

「事故物件の対策のために」という視点はやや杞憂ぎみにも思えますが、セキュリティの高さは入居者に対してアピールできる条件ともなります。

入居者の審査を入念に行う

事故物件となるのを防ぐもっとも有効な施策が入居者の審査を行うことです。

収入、社会的ステータス、過去のトラブルの有無や、年齢、健康状態といった要素を判断することで事件、自殺といった本人のリスクを判断することができます。

入居者と何らかの形で接点をもつ

現代では家賃も自動引き落とし、管理も管理会社に任せっきりという不動産投資も珍しくありませんがオーナー、もしくは管理会社の方で入居者と定期的に何らかの接点をもつことも、対策につながります。

社会との接点を持っていることが孤独な入居者にとって救いとなることもありますし、万が一の場合にも、連絡がつかないことを早急に把握出来れば、少なくとも発見の遅れにより清掃費用がかさむことを回避できる可能性は上がります。

まとめ

後の入居者が入居をためらうような事象が発生してしまう「事故物件」。発生確率はたかいものではありませんが、どれだけ対策していても100%防ぐことはできないのも悩みのタネの一つです。

まずは、事故物件化しない対策を行えるだけ行うと同時に、万が一起きてしまったら、周囲の知識ある関係者の知見も借りながら対処を行っていきましょう。下手に隠したり、不誠実な行動をとると、トラブルの元にもなります。

 


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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