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優れた小売店舗関連REITであるリアルティ・インカムの10年後は?

モトリーフール米国本社、2019年6月18日投稿記事より

リアルティ・インカム(NYSE:O)は、米国およびプエルトリコでの独立小売店舗の保有に焦点を当てたREIT(不動産投資信託)で、優れたパフォーマンスをあげてきました。

投資家は、Eコマース(電子商取引)の拡大でリアルティ・インカムの将来に懸念しています。

リアルティ・インカムの事業

サンディエゴに本拠を置くリアルティ・インカムは1969年に設立され、1994年に上場しました。

当REITは49の米国州とプエルトリコで5,876の不動産を所有し、第1四半期末現在、98.3%の稼働率を誇っています。

また、4月に同REITは英国の不動産を購入すると発表しました。

イギリスとアイルランドの大手食料品店であるセインズベリーから、5億5500万ドルで12の物件を購入します。

リアルティ・インカムの不動産収入のポートフォリオは、第1四半期末において小売り82%、工業用12%、その他6%で構成されています。

合計261のテナントのうち、5つの最大のものがWalgreens Boots Allianceの薬局チェーン、コンビニエンスストアのセブン-イレブン、フェデックス、ダラーゼネラル、LA フィットネスです。

同社は、景気後退やオンライン企業との直接の競争に対抗できるテナント、つまりアマゾン・ドットコムに勝つことのできる小売業者をターゲットにしています。

これらには、100円ショップやドラッグストアのような、低価格の商品を販売する小売業者が含まれます。

ポートフォリオを多様化し、財務基盤が強固なテナントへフォーカスすることで、リアルティ・インカムは地域経済の弱さ、業界固有の課題、および個々のテナントのトラブルから距離を置いています。

リアルティ・インカムの成功のもう1つの要因は、長期のトリプルネットリース契約(テナント側が固定資産税、保険、および維持費を支払う)の締結であり、契約には毎年の年間賃料の引き上げ条項も組み込まれています。

これらすべての要素によって、信頼性が高く、着実に成長する収入の流れが生み出され、当REITの分配金原資となっています。

リアルティ・インカムの過去のパフォーマンス

過去10年間で、リアルティ・インカムの価格は447%のリターンを記録し、S&P 500インデックスの291%のリターンを大きく上回りました。

毎月支払われる分配金は、現在年率換算で3.7%です。

1994年の同REITの上場以来、年間平均で4.6%ずつ増加しています。

20年間で比較すると、リアルティ・インカムのアウトパフォームの規模ははるかに大きいものになります。

過去20年間のトータルリターンは、複利効果もあいまって、1,940%になります。

これは、S&P 500の217%のトータルリターンの約9倍です。

リアルティ・インカム(青)とS&P500インデックス(オレンジ)の20年のトータルリターン推移(単位:%)

出典:YCHARTS。2019年6月17日時点

リアルティ・インカムの10年後は?

リアルティ・インカムは2029年になっても堅調なリターンをあげていると考えられます。

この見方を裏付けるポイントは以下の通りです。

勝者は、大抵の場合勝ち続けます。

確かに「過去の実績は将来の結果を保証するものではない」というのは妥当な考え方です。

ただし、長期にわたる堅調なパフォーマンスは、強固なビジネスモデルと強力な経営陣の現れです。

同REITのビジネスモデルは、今後10年間で小売業界が大きく変化する可能性があるにもかかわらず、成功し続けるとの見方があります。

オンラインショッピングの小売総売上高に占める割合は、ほぼ確実に、今日の約10%から増加します。

これは、アマゾンにとって決定的なプラス材料です。

しかし、人々が室内で運動をするのを好み、運動器具が必要である限り、ジムはなくなりません。

また、フローズンドリンクが飲みたいという欲求がなくならない限り、セブン-イレブンは必要でしょう。

さらに、リアルティ・インカムは国際的に拡大しようとしています。

それはポートフォリオを多角化し、リスクを減少させるでしょう。

(米国株投資にご関心がある場合は、モトリーフールの下の記事をご参照ください。)

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アマゾンの子会社ホールフーズ・マーケットのCEOであるJohn Mackeyは、モトリーフール社の取締役会メンバーです。元記事の筆者Beth McKennaは、記事で言及されている株式を保有していません。モトリーフール社は、アマゾン株とフェデックス株を保有し、そして推奨しています。

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