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Reitと不動産小口化商品のメリットとデメリット

株式、債券と並んで人気のあるアセットが不動産です。

しかし不動産投資は投資にかかる最低額も一般的に大きいのが特徴です。

融資を受けても金利負担もかかります。

さらには流動性も株や債券に比べ高くはなく、物件の維持管理にはノウハウや手間もかかります。

管理を外注すれば費用もかさみます。

そんな不動産投資のもつデメリットを解消したのがReitと不動産小口化商品です。

両者とも不動産を小口化した投資商品です。

Reitも不動産小口化商品も一般的な不動産投資に比べ少額で不動産を所有できます。

しかし両者にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

そこで本記事では小口でも投資しやすいReitと不動産小口化商品についてご紹介します。

不動産を小口化した二つの金融商品

Reitと不動産小口化商品の二つが、一般的な不動産投資よりも小さい資金から不動産を資産として所有できる投資商品です。

二つの違いを確認しましょう。

Reitとは

Reitは「Real Estate Investment Trust」の略です。

「不動産投資信託」とも呼ばれています。

不動産を証券化し小口化した投資信託です。

株やETFと同じように市場に上場されています。

そのため株と同じような感覚で取引できます。

Reitはオフィスビル、マンション、商業施設など複数の不動産を購入し、賃貸収入や売買益を投資家に分散する仕組みです。

Reitをひとつ買うだけで不動産を分散して所有しているのと同じ効果もあります。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品は、ある特定の不動産を小口化したものを口数単位で購入し、不動産から得られる収入やキャピタルゲインを口数に応じて分配する商品です。

主に不動産特定共同事業法に基づいた商品と、信託受益権によって小口化した商品があります。

小口で不動産投資ができる点ではReitと同じですが、市場に上場されているわけではありません。

また特定の不動産を小口化している点で分散投資をしているReitとは異なります。

Reitのメリットとデメリット

Reitは不動産を小口で投資できる画期的な金融商品のひとつです。

Reitならではのメリットとデメリットを把握しましょう。

Reitのメリット

  • 小口でも投資しやすい
  • 複数の不動産に分散投資ができる
  • 市場に上場されているのでリアルタイムで売買でき流動性が高い
  • NISAの対象になる
  • 管理の手間がかからない

Reitは市場に上場されているため、株と同じような感覚で投資できます。

小口で投資でき流動性が高いところも魅力的です。

またReitそのものが分散投資しているため、ひとつのReitを所有するだけで不動産の分散投資をしているのと同じ効果があります。

NISAの対象になるなど、投資家には馴染みやすい投資商品です。

Reitのデメリット

  • 上場廃止のリスクがある
  • 相続税の節税の対象にはならない

Reitの金利変動や地震・火災などによるリスクは、現物の不動産・不動産小口化商品にもある不動産全般のリスクのため特にデメリットではありません。

しかし株式と同じように上場そのものが廃止になってしまう可能性はあります。

また現物不動産・不動産小口化商品の場合、相続税の節税の対象にしやすいのに対してReitは貸家評価、貸家建付地などの評価減の恩恵を受けられません。

不動産小口化商品のメリットとデメリット

不動産小口化商品ならではのメリットとデメリットもあります。

Reitのメリットとデメリットを比べ、自分にあった方を投資対象とすると良いでしょう。

不動産小口化商品のメリット

  • 小口で相続税対策しやすい
  • 管理の手間がかからない
  • 一等地の不動産にも少額で投資できる
  • 商品によっては購入諸経費を抑えられる
  • 投資対象を絞りこめる

不動産小口化商品ならではのメリットは、相続税の対策を小口でできるところです。

また特定の魅力のある投資対象にしぼりこめるところもメリットになります。

Reitと同じく小口化し、管理をプロに任せることにより得られる恩恵は共通しています。

例えば小口で買える、管理の手間がないところです。

ただし不動産小口化商品は節税しやすく、一点集中で投資対象を明確にできるところにReitとの違いがあります。

不動産小口化商品のデメリット

  • 商品の選択肢が少ない
  • 流動性が低い

不動産小口化商品のデメリットは選択肢が少ないところです。

また小口で販売されても売り切れてしまうこともあります。

売却する際のチャンネルも限られています。

そのためReitや現物の不動産よりも売りづらく流動性が低いところも気になります。

Reitと同じように小口化による恩恵を受けられる反面、選択肢が少ないことと流動性の低さが不動産小口化商品のデメリットと言えるでしょう。

Reitと不動産小口化商品の違い

Reitと不動産小口化商品は不動産を小さい資金からでも所有することができる点で共通しています。

しかしReitと不動産小口化商品には違いを整理してみましょう。

Reit

  • 売買:市場に上場されているため株式と同じ感覚で投資できる
  • 流動性:高い
  • 物件の所有:複数の物件に投資するため分散投資
  • 物件の購入:借入を行い、物件を購入する

不動産小口化商品

  • 売買:営業者買取、第三者譲渡で売買する。組合事業を運営する営業者の許可がいるため面倒。
  • 流動性:低い。売買する方法も限られている。
  • 物件の所有:各案件に物件一つ。Reitが分散投資であるのに対して一点投資。
  • 物件の購入:出資金だけで物件を購入

流動性と分散投資ならReit、節税と一点集中なら不動産小口化商品

Reitと不動産小口化商品は一見、同じような投資商品に見えます。

しかしReitは流動性と分散投資を重視する投資家に魅力があります。

一方で不動産小口化商品は節税しやすい点と、一点集中で良い物件を小口で買えるところに強みがあります。

不動産小口化商品の最大の問題は、そもそも優良物件の不動産小口化商品がなかなか買えないところにあります。

また流動性の点でも難があります。

そのため節税する必要がある、魅力的な物件の不動産小口化商品を買えるチャンスがあるなどの

条件がなければ一般的にはReitの方が取り組みやすいのではないでしょうか。

不動産小口化商品はレバレッジをかけられない

また不動産小口化商品の場合はレバレッジを効かせた投資ができません。

現物の不動産投資ならば、物件や属性によっては融資を受けることができます。

Reitでも信用取引ならば可能です。

しかし不動産小口化商品は基本的にはレバレッジを効かせた投資ができません。

Reitは海外Reitの選択肢もある

Reitには日本で上場されているJ-Reitだけではなく、海外Reitという選択肢もあります。

海外不動産の投資はハードルが高いのですが、海外Reitならば外国株を買うのと手間はほとんど変わりません。

海外の不動産アセットを気軽に組み込むことができるのもReitの強みです。

まとめ

不動産を小口で購入する方法は、大きく分けてReitと不動産小口化商品の2種類があります。

どちらも小口で不動産のアセットを所有できる反面、違いもあります。

Reitは流動性が高く、分散投資もしやすいところに強みがあります。

市場に上場されているため、株式と同じように取引できるところも株投資になれた人には取り組みやすいでしょう。

一方で不動産小口化商品は、小口で節税対策に向いている反面、流動性が低いのが特徴です。

また選択肢が少ないのも気になるところです。

両者の特徴を理解し、自分にあった方を投資対象を選びましょう。


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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