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建物をそのまま取得する「一棟買い」とは?区分投資と比較して解説

「大家さん」として、家賃収入だけでも生計が成り立つ状態を不動産投資のゴールに設定されている投資家の方も少なくないかもしれません。

少ない投資で、高いパフォーマンスを求めるのであれば、建物を一棟取得してしまう「一棟買い」が、1部屋ずつ取得していく「区分所有」と比較し、高い収益が期待できるため、おススメです。

ただし、利回りや空室リスクなどに優れる一方で、区分投資と比較した時のデメリットについても認識する必要があります。

とりわけ、近年一棟買いに分類されるシェアハウス投資が社会問題ともなりました。

一棟買いの特徴やリスクを、区分投資とも比較しながら解説しているので、参考にしてみてください。

一棟買いとは?

一棟買いとは、建物一棟を取得し、一つずつの部屋を、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法のことです。

原則としては、建物だけでなく、その建物の建っている(もしくは新築する場合、これから建てる)土地も一緒に取得することになります。

つまり、建物だけでなく、土地を入手することができるのが、一棟買いの特徴です。

この点、区分所有の場合、土地は部屋の購入者で共同所有となるため、自由に処分することはできません。

一棟買いのメリット

一棟買いのメリットは、主にいかに挙げる3つです。

収益性が高い

一棟買いの方が、区分投資に比べて高い利回りを期待できます。

同じ予算で、一棟買いの物件と区分所有の物件を比較した場合、当然一部屋に予算を集中させた方が、部屋の質そのものは高めることができます。

しかし1部屋でもらえる家賃には限度があり、1部屋あたりの家賃は少なくても、複数の部屋から収益をあげることができる一棟買いの方がより、多くの家賃収入を見込めます。

空室リスクを抑えることができる

区分投資と比べ、一棟買いが有利なのは収益性だけではありません。

区分投資で1部屋しか持っていなければ、その部屋に入居者がつかなければ、家賃収入は途絶えてしまいます。

一方で、一棟買いで、一つの物件に複数の部屋を所有していた場合、1部屋が空室であっても、他の部屋からの家賃収入が入り続けます。

空室リスクを分散できることも、一棟買いの強みです。

価値が目減りしない「土地」が残る

一棟買いの場合、原則として土地の所有権も得ることができます。

アパート経営を終え、建物を取り壊した場合でも、土地に新たな建物を建てることができるため、別の事業への転換もしやすくなっています。

一棟買いのデメリット

一方で、一棟買いでは以下のようなデメリットが挙げられます。

初期費用、総額がかかる

まず、良い立地、良い条件の物件を手に入れようと思うと、総額としてかなりのコストがいつようであることは抑えなければなりません。

また、近年話題になったかぼちゃの馬車の騒動以降、区分投資に比べて一棟買いに対する金融機関からローンの融資はかなり審査が厳しくなっています。

最大で物件価格の3割程度の初期費用が発生するケースが多いです。

管理のコスト、手間や突発的な修繕費がかかる可能性がある

区分投資の場合と異なり、「管理組合」という組織が存在しないため、建物の管理は自身で行うか、もしくは自分で管理会社を探してくる必要がでてきます。

また、建物の全ての部分に関する権利が手に入るということは、逆に言えば全ての修繕の義務を負うということです。

室内、室外を問わず、経年劣化での修繕は自身で行わなければ入居者がつかない原因にもなってきます。

自然災害などでの突発的な修繕費用が用意できないことがないよう、日頃から修繕費を積み立てておくことが求められます。

この点、区分投資の場合は修繕積立費用が半強制的に徴収となるため、悩む必要が薄いです。

売却が難しい

一棟買いの物件は、立地等の条件は悪くなりがちです。

また、扱いの難易度の高さから初心者への敷居が高く、いざ売却したいと考えてもそもそも買い手となるプレーヤーの絶対数が、区分投資と比較して少ないです。

いざ売却を考えても、すぐには現金化できない可能性は念頭に置いておいた方がよさそうです。

一棟買いはより一層、物件の選定に時間をかける必要がある

高い収益性が魅力的の一棟買いですが、デメリットの部分でご理解いただいたかと思いますが、管理のコストや、リスクが生じてきます。

また、空室リスクが低いとはいっても、あくまで入居者がある程度はついていることが前提となります。

今後入居者の募集が難しい物件であれば、せっかく分散した空室リスクの影響も強く受けることになります。

そして、売却のハードルも高く、買い手のなるプレーヤーも経験者が多い世界。一度「ハズレ」の物件を掴んでしまうと、入居者もつなかい、売るにも買い手も現れないといった形で、負債だけが残ってしまう可能性もあります。

物件の選定はくれぐれも慎重に行いましょう。

まとめ

一棟買いは区分投資と比較し、収益面で優れており、また、ある程度入居者需要が見込める前提であれば、空室リスクも分散できます。

しかし、区分投資と比べるとリスクやコストが総合的に考えると高いものとなっており、扱いは難しいです。

どちらかというと、不動産投資に慣れた投資家が挑戦するものであり、初心者の方は区分投資から始めてみる方がリスクや手間なくはじめることができそうです。


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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