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空室でも家賃が保障される「サブリース」とは?リスクも解説

安定した家賃収入を得られる不動産投資は、手堅く手離れの良い投資として、会社員や公務員の方にも人気が出てきている投資手法です。

しかし、不動産投資家が最も不安に思っているのが、空室リスクではないでしょうか?

とりわけ、ローンを組んで月々の支払いがあった場合、家賃は入ってこないのに、支払いだけがかさんでしまい大赤字なんてことも想定されます。

そんな空室の不安の解決策の一つが「サブリース」です。

管理会社が家賃を保証してくれることで、空室リスクに怯える必要がなくなります。

ただし、サブリース契約さえ結んでしまえば安心というわけではありません。

今回は、サブリースをテーマに、仕組みやメリット・デメリット、気を付けるポイントについて解説します。

サブリースとは?仕組みは?

サブリースとは、不動産管理会社などの業者がオーナーと契約を結んで部屋を借り、借りた部屋を入居者に貸す契約のことです。

サブリース契約がなければ直接のオーナーが貸主、入居者が借主ということになりますが、業者が間に入り、オーナー視点では借主、入居者視点では貸主の立場となります。

サブリース契約を結ぶことによって、オーナーは管理会社から家賃を受け取る形になります。

ただし、実際にこの支払いの原資となっているのは入居者の家賃。

管理会社はサブリース手数料として入居者の家賃から一部を差し引いたものを、家賃としてオーナーに送金します。

空室時は(入居者からの)家賃収入はないのに、(オーナーに対する)家賃の支払い義務がありますが、たくさんの物件でサブリース契約を結び、手数料を得ることで、その一部が空室となったときでもオーナーに支払う必要がある損失への補てんの原資をつくっています。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは以下の二点です。

  • 空室や滞納で家賃収入が途絶えるリスクを軽減できる
  • 不動産を管理する手間が省略できる

サブリース契約を結んでおくことによって、管理会社が滞納を起こさない限りは、空室であろうと、入居者が家賃を滞納していようと、家賃を受け取り続けることができます。

不意に空室になってしまうこと、その後中々入居者がつかないことから解放されるため、安定した収益計算を行うことが可能になります。

また、入居者が家賃を滞納した場合の催促を含め、入居者の募集や問い合わせ対応など、不動産投資の面倒ごとの大半をサブリースを行っている業者に任せることができるため、手間なく不動産を運用し続けることができます。

(※入居者の募集や問い合わせ対応については必ずしもサブリース契約を結ばず、別の管理契約であっても対応してくれる場合もあります。)

サブリース契約のデメリット

一方で、サブリースを契約していると、以下のデメリットがあります。

  • 不動産の利回りを最大化できない
  • 入居者をオーナーが選ぶことができない

まず、サブリース契約を行うと、当然ですが業者に対する手数料が発生します。手数料は業者によって幅がありますが、家賃の1割~2割前後に設定されていることが多いです。

つまり、サブリース契約を締結することにより、本来得られる家賃収入の一部が、自動的に得られなくなることは認識しておかなければなりません。

また、本来入居者を選ぶことができるのもオーナーの権利ですがサブリース契約をしていると、選定や審査を行う手間が省ける一方で、入居者がどんな人なのかオーナーから見にくくなるデメリットがあります。

管理会社としても、当然入居者の選定を誤ると不利益につながるため審査は行ってるはずですが、自分の資産の入居者の顔が見えないことが不安であればデメリットとも捉えられる事項です。

サブリース契約を結んでいれば安全なのか?

収益を最大化できず、また一部の権利を管理会社に委託してしまうかわりに、管理の手間が省け、安定した収入を期待できるサブリースですが、サブリース契約さえ結べば安心というわけではありません。

まず、管理会社が倒産してしまえば、サブリース契約は無効になってしまいます。

入居者を長期間付けることができないような業者であれば、短期的には契約で収入が入ってきたとしても、経営が圧迫されていて破産してしまうかもしれません。

また、サブリースは契約が解除されない限り、家賃の保証はされていますが、補償されている家賃の額は、契約締結時から未来永劫保証されてるものではありません。

定期的に状況により見直されるので、周辺の家賃相場が下落していった場合、家賃が保障はされても、金額はどんどん下がってくリスクも考えられます。

そして、サブリースは賃貸借契約なので、双方から解除することができます。つまり、管理会社の側が、「採算が取れない」と判断した場合、契約を解除されてしまう可能性もあるのです。

サブリース契約を結ぶにあたり注意すること

では、サブリース契約を結ぶにあたり、どのようなポイントに注意すればよいのでしょうか?

具体的に見ていきましょう。

サブリース業者(管理会社)は信用に値するか

まず、業者に倒産されてしまっては元も子もありません。

そこまでではなくとも、能力の低い業者であれば、適切な管理ができず物件の価値を下げてしまったり、家賃交渉で折れ、利回りを悪化させたりといったことも考えられます。

委託する業者はしっかりと選定しましょう

契約の更新時期や、金額の変動幅は適切か

契約の見直しの時期や、見直しの際に最大下落幅を設定しているかも判断基準になります。

賃貸契約の慣例に沿い2年で設定されているところが多いですが、7年という長期の保証を用意してくれている業者も存在します。

また、不動産は建物そのものの価値で考えると、年々価値が下がっていくため、地価を考慮しなければ家賃は下がる傾向にあります。

そのため、サブリース賃料が下がっていくのもある程度は受け入れる必要があるかもしれません。

とはいえ、更新のたびに際限なく下げられては収益性に多大な影響が出ます。

家賃の下落幅について下限値を設定している業者を選定することが望ましいです。

まとめ

管理の手間や、空室、滞納で家賃が得られないリスクを軽減することができるサブリース契約ですが、当然、契約することにより利回りが低下する点は頭に入れなければなりません。

また、サブリースを結ぶにあたっても、業者の選定から、契約の内容まで、しっかりと確認した上で検討するようにしましょう。


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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