The Motley Fool

「かぼちゃの馬車」騒動から考える、不動産投資家に求められる教訓

2018年前半、大きく話題になった「かぼちゃの馬車」騒動。

話題のシェアハウスを利用した高収益、かつ家賃保証もされていた低リスク高リターンだったはずのスキームが崩壊し、物件のオーナーは評価額の低い物件と、莫大な借金に苦しむことになりました。

この騒動の背景にある、経営破綻したシェアハウス運営会社スマートデイズ(旧スマートライフ)や、積極的に融資を行っていたスルガ銀行の行動のどの点が問題であったかを改めて考察するとともに、不動産オーナーの目線から、今回の教訓からどのような点に注意し不動産投資を行うべきかを考察していきます。

かぼちゃの馬車とは

かぼちゃの馬車とは、スマートデイズが企画、管理を行う女性専用シェアハウスの名称です。

地方から上京を志しつつ、資金がない若い女性をターゲットとした企画型のシェアハウスを都内に建設。

敷金礼金不要、家具完備、光熱費、インターネット代金は管理費込み、かつ家賃も割安という好待遇の条件で入居を促し、提携サービスの紹介や、有料職業紹介によってマネタライズを行うモデルと謳われていました。

一方で、上場企業の勤務者や、医者など、銀行からの融資も受けやすい高所得者を中心に、高い利回りの提示と、サブリース契約によるリスク軽減をセールストークに、シェアハウスの経営という形での不動産投資を推進していました。

シェアハウスという形態をとることで、入居者1人あたりの家賃は抑えつつ、一つの物件に複数の入居者を住まわせることで高利回りを実現していました。

この物件への融資に一役買って出たのが、スルガ銀行。

高利率ながらも審査が早く、高額な融資も積極的に実行することでスマートデイズのスキームでシェアハウス投資に対し多額の融資を行いました。

かぼちゃの馬車のビジネスモデルの実態と破綻の原因

かぼちゃの馬車の騒動が一気に問題となったのは、スマートデイズが経営破綻を起こし、サブリース賃料の支払いが困難になったことに起因します。

実際のところ、かぼちゃの馬車は物件の質が悪く入居率は想定よりもはるかに低いものでした。

当然、職業紹介といった付帯の事業も母体が少ないので十分な収益は挙げられませんでした。

それでもサブリースの支払いが回っていた理由が、かぼちゃの馬車物件の建築会社からスマートデイズに対する多額のキャッシュバック。

スマートデイズは実際の相場よりもはるかに高い金額で買い手に金額の提示を行い、コンサル費と称して建築会社から物件の建築価格の50%をキックバックとして受け取っていました。(実際のキックバックの相場は2~3%)

新規の物件を受注、建築するたびに受け取る一時金を原資に、既存の物件の赤字を補填し、サブリース賃料を支払うという自転車操業を続けていました。

しかし、スマートデイズの同業者のサクトインベスターズが経営破綻をしたのをきっかけに、スルガ銀行からシェアハウスへの融資が規制。新たな物件を建築できなくなったことでスマートデイズがサブリース賃料の支払いが困難になり、経営破綻する結果となりました。

サブリースの支払いが止まったことで、オーナーは場所によってはほとんど入っていない入居者からの家賃収入を原資に、多額のローンの返済を余儀なくされることとなりました。

実際にはスルガ銀行はローンの返済の猶予、元本の一部カットという措置を取っていますが、依然としてオーナーには割高で賃貸需要の低い物件と多額の借金が残っていることに変わりはありません。

今回の騒動におけるスマートデイズの問題点

今回の騒動で注目を浴びることとなったスマートデイズ。どの部分に特に問題があったのかを改めてまとめます。

シェアハウス事業への見積の甘さ

経営破綻の発端は、銀行の融資ストップにより新規の物件建築が困難になったことですが、それ以前に業者からのキックバックという一時金でサブリースの不足分の家賃収入を埋め合わせるという構造に陥ってしまったそもそもの発端は、シェアハウス事業における入居率が極めて悪いことでした。

かぼちゃの馬車は初期費用不要、家具付きといった条件こそ優遇されても、共有スペースすらない物件でした。

「シェアハウス」とは名ばかりの狭い専有部分という収益のためだけに入居者を詰め込むだけの物件に入居者の任期は集まりませんでした。

不当に高額なキャッシュバックを受け取るビジネスモデル

そもそも、最も批判の対象となっているのはオーナーに割高な物件を販売し、その利益をキックバックとして直接受け取っていたことです。

キックバックの利率を不当に設定すること自体に違法性はありませんが、オーナーは多額の借金と引き換えに手元に残ったのは購入価格よりもはるかに低い価値しかつかない物件。

誠実なビジネスと言えるものではありません。

それでも、シェアハウスが想定通り回り、安定した家賃収入が得られればまだ救いはあったのかもしれませんが、結果としてオーナーが大きな損失を被る形となりました。

今回の騒動におけるスルガ銀行の問題点

今回、もう一方の主役となったスルガ銀行についても、その問題点を整理します。

不当な物件の見積に対する融資の実行

仮にスマートデイズが不当な利益を乗せ、割高な物件を販売しようとしても銀行が不動産を適切に評価できれば止めることも可能でした。

銀行の視点からすると、本来価値の低い物件への多額の融資は回収不能リスクが高くなるため避けるべき案件です。

しかし、融資額を優先したためか、甘い審査で融資を実行し、問題を拡大しました。

融資実行のための預金通帳への改ざん等への関与

物件の価値を正しく算定できなかっただけであれば、銀行としての能力が不足していたという説明で済みますが、実際はそれだけでありません。

オーナーへの審査において預金通帳を改ざんするなどの不正に行員が積極的に関与し、本来融資先として的確でないオーナーに対しても積極的に融資を行っていました。

こちらも本来であれば回収不能リスクの高いオーナーへの融資である点が問題なのは当然ですが、単に物件を見る目がなかったのではなく、意図的に改ざんを行ったことについては違法性のある行為です。

騒動から学ぶべき不動産オーナーの教訓

今回の騒動において、オーナーは被害者ではあります。

しかし、預金の改ざんは別としても、スマートデイズとの売買そのものに違法性はなく、自己責任と言われても仕方のない部分もあります。

今回のようなスキームの再登場はないとしても不動産投資で泣き寝入りしないためには以下の教訓を持つ必要がありそうです。

サブリースだからといって安全ではない

高額の家賃保証をうたうサブリース契約がかぼちゃの馬車購入のハードルを下げたことは想像に難くないですが、サブリース契約があれば安全というわけではありません。

契約の見直しによって大幅に下がる可能性もありますし、まさに今回のようにサブリース業者が破綻した場合、保証そのものがなくなります。

物件の資産価値や、賃貸需要について正しい判断力を持つ必要がある

そもそも、かぼちゃの馬車のオーナーは物件をかなり割高な金額で買うこととなりましたが、これは周辺の相場価格を知る努力をしていれば価格が不当であることに気づくのは容易であったことを意味します。

また、物件の完成図面を見れば、入居者視点物件の質が劣悪で入居が見込める可能性が薄いことも、少し不動産の知見があれば理解できたであろう内容です。

業者の言うがままではなく、こういった物件の精査を自身で行えることが大切です。

まとめ

2018年の不動産業界を震撼させた、かぼちゃの馬車騒動。これだけ問題が浮き彫りになった上、この煽りを受け、一棟物件へのフルローンは難しくなり、今後同様のスキームが出てくる可能性は低いと言えます。

ただし、不動産は取引金額の大きさと、参入者の知識のなさを利用した悪質な契約がはびこっている世界です。

今回の1件も教訓に、「低リスク」とはいっても不動産投資を行うにあたっては正しい知識をつける必要があることを今一度念頭に置いておきましょう。


フリーレポート配信

モトリーフールの日本進出にあたって日本の投資家、また、これから投資を始めたい方に向けて無料で「株式投資にどう臨むか -スペシャルフリーレポート-」を配信しております。

また、テクノロジー分野に投資したい投資家として知っておくべき情報も無料で配信しております。「人工知能というテクノロジーの「第三の波」が、日本の年間GDP以上の付加価値を生み出す」こちらからご覧ください。

ツイッターやフェイスブックで最新情報を配信しております。公式ツイッターアカウント@motleyfooljp公式フェイスブックアカウントをフォローする。

記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

最新記事