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マンションの部屋を所有する「区分投資」とは?「一棟買い」とも比較

近年、手堅い資産形成として注目を集めている不動産投資ですが、考えなければならないことは数多くあります。

議論の一つが「区分投資」か「一棟買い」かの二択。

つまり、マンションなどを1部屋から購入し、他の投資家と建物を共同で所有するのか、建物まるまるを自己所有とするのかの判断です。

もちろん、どちらにもメリットデメリットがあるので、どちらの方がいいとは一概には言えませんが、不動産投資初心者の方におすすめできるのは、区分投資の方です。

今回は区分投資をテーマに、一棟買いとも比較しながらその特徴やメリット、デメリットを考察していきます。

区分投資とは?

区分投資とは、集合住宅(主にマンション)の1部屋を購入し、購入した部屋を入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。

同じ建物に部屋を複数所有している場合でも、1部屋でも他者が部屋を所有している物件は「区分所有」という定義になります。

区分投資の権利関係

区分投資で物件を所有することによって、以下部分の権利を手にすることができます。

  1. 専有部分(部屋の内部のこと)の所有権
  2. 共有部分(階段、エレベーター、屋上など誰の専有部分にも属さない部分)の一部所有権
  3. 土地の一部所有権

つまり、部屋の所有権が手に入るのは当然のことながら、建物の部屋でない部分と土地についても、「共同所有」という形で所有権を得られます。

共同所有の割合は、専有部分の面積に応じて分配されます。

つまり同じ広さの部屋であれば、2部屋持っている人は、1部屋持っている人よりも持ち分は多くなります。また、1部屋ずつの場合はより大きい部屋を所有している人の方が、持ち分は多くなります。

なお②、③については①に付随する権利であり、切り離して扱うことはできません。(部屋を所有し続けながら②、③のみ売却することや、部屋を売却する時に②、③のみ手放さないということはできません。)

区分投資のメリット

では、一棟買いとも比較しながら、区分投資のメリットについて挙げていきます。

初期費用、総額が抑えられる

区分投資であれば数百万~といった予算で投資を始めることができるだけでなく、金融機関からの融資も受けやすいため、ローンを組んでの投資も比較的容易に行えます。(一棟買い物件への融資については「かぼちゃの馬車」の騒動以降、条件が厳しくなっています。)

管理の手間や、突発的な修繕費がかかりにくい

区分所有物件の日常の管理については、原則として管理組合が選定した管理会社が行うため、オーナーはあまり手をかけず不動産を運用できます。

また、修繕に備えた「修繕積立金」を毎月半強制的に徴収されるため、建物のメンテナンスが必要になったときも突発的に大きな収入が発生することは稀です。

売却が比較的容易である

区分投資はコストが低く抑えられ、管理の手間もかからないため、多くの不動産投資家にとって相対的にハードルが低い投資です。

ゆえに、売却したいと考えた時、買い手候補がある程度いるため、一棟買いと比較し早期に売却が成立する傾向にあります。

区分投資のデメリット

一方で、以下のようなデメリットも挙げられるので注意しましょう。

利回りが期待できない

仮に同じ予算で区分所有と一棟買いを比較した場合、(たとえば2~3000万の予算があれば、都心のワンルームもしくは地方のアパートのどちらかの選択が可能です。)想定できる利回りは一棟買いの方が高い傾向にあります。

区分投資であれば1部屋ですが、一棟の場合は複数の部屋が貸し出せるので想像に難くはないと思います。

空室リスクが高い

1部屋しか持っていなければ、その部屋が空室であれば、家賃収入は0になってしまいます。

一方で、一棟買いし、仮に5部屋あるアパートを所有していた場合、1部屋は空室になっても、残りの4部屋から、80%の収益は上がる形になります。

長期間空室が続くと、特にローンを組んでいる場合は痛手になってきますので立地や物件の質など、入居者にとって魅力的な条件の物件選びをすることも大切です。

区分投資で資産形成するのは、所有物件を増やしていくことが前提

気軽に始められる区分投資ですが、不動産投資をある程度本腰を入れて行い、資産形成していくにあたっては、所有物件数を増やしていくことが必須です。

区分投資でワンルームマンションを1部屋持っていたとしても、その家賃収入は都心の良い立地であっても10万円前後。

収入の足しにするくらいならば十分かもしれませんが、「資産形成」とは言い難いですよね。

区分投資をしばらく運用し、ローンを返済していくと、「ローンが減り、資産価値が高くなった不動産」と「不動産のローンを滞納なく返済している実績」の2つが残ります。

そういった資産を利用して新たな物件を入手するサイクルを形成していき、所有物件を増やしていくことが、区分投資で資産形成を行うにあたっては必須のプロセスです。

まとめ

一棟買いに比べ気軽に始められ、管理の手間もかからない区分投資は、不動産投資初心者の方にとっても始めやすい投資であると言えるでしょう。

ただし、1つの空室が痛手になるため、なるべく空室が発生しないような物件選びを行うのが大切です。

また、物件あたりの利回りは一棟ほどには期待できないため、資産形成していくにあたっては所有物件を増やしていくスタンスが必須になります。


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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