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シンガポールで優れたREITを選ぶための5つのコツ

モトリーフール・シンガポール支局、2019527日投稿記事より

投資に適したREIT(不動産投資信託)をどのように選ぶのかと尋ねてくる人が多くいますが、REIT投資の狙いは単純で、キャピタルゲインと分配金の増加です。

ここで、投資家が優れたREITを探す際に考えるべき5つの重要な点を紹介します。

1. 低いギアリング比率(債務比率)

REITのギアリング比率やレバレッジ比率などで債務水準が低い場合、経営陣が責任を持って債務を管理しているだけでなく、さらなる成長余地があることで一定の信頼を得ることができます。

シンガポールのREITは、規制上限である45%を下回るギアリング比率を維持する必要があります。

ギアリング比率が20%台後半から30%台半ばのREITに注目すべきと考えられます。

そうすることで、REITの過剰なレバレッジを心配することなく、成長の恩恵を受けられるでしょう。

2. 強力なスポンサー

REITに強力なスポンサーは必須です。

スポンサーとは、REITをサポートする親会社です。

スポンサーはREITの大株主になる傾向があります。シンガポールの有力なREITスポンサーとしては、キャピタランド(ティッカー:C31)、メープルツリー・ロジスティクス、フレーザーズ・プロパティ(ティッカー:TQ5)があげられます。

3. テナントや地理の分散化

分散化は投資の基本原則の1つであり、REITにも適用できます。REITに関しては、テナントの分散化や地理的な分散化を行います。

テナントが引っ越したり、占有スペースを大幅に削減したりすると分配金が減少する可能性があるため、1つの特定テナントにあまり依存していないREITを探すべきでしょう。

地理についても同様で、特定の国に集中しているREITではなく、小規模でもいいので海外エクスポージャーを持つREITを持つ方がいいかもしれません。

4. 分配金の上昇継続

REITにおいて、分配金を継続的に上昇させている実績は重要です。

ここで確認すべきことは、年間の分配金が少なくともインフレに沿って増加しており、何年も(理想的には5年以上)成長しているということです。

高利回りのREITは魅力的に見えるかもしれませんが、分配金が増加し続け、持続可能である方が重要だと言えるでしょう。

5. 長めの加重平均債務期間

REITの財務管理は非常に重要です。

理想的なのは、REITの経営陣が負債を慎重に管理していることです。負債をロールオーバーする頻度もこれに含まれます。

REITが負債のロールオーバー頻度を少なくし、加重平均債務期間が長くなれば、金利変動に左右されることが少なくなり金利支払いでも余裕が生まれます。

総合的にREITを検討する

REITを検討している投資家にとって、上記が優れたREITを発見するための出発点になります。ただし、他にもさまざまな要因を検討する必要があります。

これらには、加重平均リース期限(WALE)、平均賃料の伸び、またはポートフォリオ稼働率の上昇などが含まれます。

投資家が優れたREITに投資するためコツをつかめば、持続可能な分配金成長とキャピタルゲインは手の届くところにあるでしょう。

(なお、米国株投資にご関心がある場合は、モトリーフールの下の記事をご参照ください。)

「米国株投資を始めるのに適した、国内のネット証券5社を比較」


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記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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