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賃貸物件への投資を再検討する:カナダの場合

モトリーフール・カナダ支局、2019年3月10日投稿記事より

筆者が住んでいる街では、総賃貸利回りは約3.8~4.7%です(記事執筆時点)。

そして、税金と費用を差し引いた後の実際の賃貸収入はさらに少なくなります。

さらに、家主であることには多くの責任を伴います。

トイレが水漏れしたら、それを直さなければなりません。

入居者が家賃の支払いを拒否した場合、払うまで交渉しなければなりません。

それに加え、固定資産税を払う必要があります。

そして、マンションを所有していれば、その維持費を毎月支払わなければなりません。

住宅ローン全体の返済には10年から30年かかります。

住宅ローン返済にかかる時間が長ければ長いほど、支払う利息は多くなります。

そして、住宅ローンを全部完済して初めて、物件は実収入を稼ぎ始めます。

不動産のためにどれだけ払うのか?

450,000ドルの物件で、頭金が45,000ドルの場合、住宅ローン保険(この場合は12,555ドル)を支払う必要があります。

これは10%の頭金に対して3.1%です。

現在、5年間の固定住宅ローン金利は約3.66%です。

簡単にするために、25年以内に住宅ローンを返済するまで金利は同じままであると仮定しましょう。

金融機関に約2,126ドルの毎月の支払いをすることになります。

合計では、貸し手に対し637,914ドル(利息分220,359ドルを含む)を支払うことになるでしょう。

Brookfield Propertyにその金額を投資したら?

不動産の代わりに、商業用不動産事業を行うBrookfield Property Partners(ティッカー:BPY)に45,000ドルを投資すると、現在の配当利回り6.8%に基づけば初年度の年間総収入は約3,060ドルになります。

住宅ローンの支払いと同額の月額2,126ドルの投資を続け、Brookfield Propertyへの投資が年率11.8%の収益率(6.8%の配当利回りを続け、5%の増配率が維持されると仮定)で継続される場合、投資は25年後に400万ドル以上になるでしょう。

元の45,000ドルのコストに対する利回りは23%を超えます。

そして、400万ドルの利回りが6.8%ということは、年間総収入は274,000ドルになります。

Brookfield Propertyの不労所得の魅力

筆者が住んでいる場所の周りの賃貸物件に投資する代わりに、Brookfield Property Partnersへの投資で、およそ1.5倍の総収入を得ることができます(ただし、不動産のキャピタルゲインは想定していません)。

しかも毎月、住宅ローンを支払うように督促してくる金融機関は存在しません。

Brookfield Propertyの潤沢な配当利回りは、オフィスタワーからショッピングモール、学生用住宅まで、収入を生み出す不動産の巨大な集合体によって支えられています。

Brookfield Propertyの総収入の伸びを享受する

Brookfield Property投資から得られる総収入はどんどん成長していきます。

特段何もすることなく、毎年5~8%の総収入成長を期待できます。

経験豊富な経営陣の投資能力と、ポートフォリオに内在する有機的成長を組み合わせることで、5~8%の配当成長が実現されます。

2014年以来、Brookfield Propertyは、1単位当たりの現金分配を年平均成長率6%で増加させてきました。

Brookfield Propertyには、今後さらなる成長が見込まれます。

Brookfield Propertyは様々なプロジェクトを計画しており、これらのプロジェクトのほとんどは今年中に完成する予定です。

リスク管理

リスク抑制手段として、経営陣は、開発プロジェクトを総資産の10%未満に制限するように注意しています。

さらに、Brookfieldが負債を設定する場合、一般的には保有資産を担保にします。

これは、最悪の場合、貸し手から債務分に該当する資産を奪われることを意味します。

しかし、それ以外のBrookfield Propertyの管理下にある約1,880億ドルの資産はそのまま残ります。

賢明な投資方法は?

賃貸不動産に投資する時には、借金を負うことで不動産が収入を生み出し、長期にわたって利益を得ることを期待します。

しかし筆者の場合には、借金をせずに、Brookfield Propertyの多種多様なポートフォリオから、より高い不労所得を得ることを選好しています。


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元記事の筆者で、モトリーフール・カナダの寄稿者であるkay Ngは、Brookfield Property Partners株を保有しています。モトリーフール・カナダは、Brookfield Property Partners株を推奨しています。記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。

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