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米国、東南アジアが人気!海外不動産投資について

日本はこれから少子高齢化や人口減少を迎えることが予測されており、注目が集まっているのが「海外の不動産投資」です。

不動産投資の一つの指針として、国の人口増加率や高い経済成長率があげられます。

日本では人口減少が進んでいるのに対して、海外には人口の増加や経済成長が安定している国があります。

今、不動産の投資先としては海外が狙い目であり、注目が高まっています。

とはいえ、海外不動産投資を始めたいと思っても、現地の手続きや情報を得ることは容易ではありません。

本記事では、海外不動産投資の基礎的知識やメリット・デメリットについて説明していきます。

ぜひ、海外不動産投資の参考にしてみて下さい。

海外不動産投資とは?

海外不動産投資とは、「外国の物件を投資先とした不動産投資」です。

海外不動産投資の収益には、家賃収入の「インカムゲイン」と売買差益の「キャピタルゲイン」があります。

どちらの収益も、人口の増加や高い経済成長を遂げている国において収益性が高くなります。

人口の増加や高い経済成長に伴い、住宅の需要が増加するからです。

また国民の所得や物価が上がることで、家賃収入の増加も期待できます。

海外不動産投資のメリット・デメリットを説明していきますので、あなたの状況に合わせて検討してみてください。

海外不動産投資のメリット

まずは海外不動産投資のメリットについて説明していきます。

高利回りのインカムゲインが期待できる

インカムゲインとは、家賃収入のことです。

人口が増加している国では、今後住宅の需要増加が見込めます。

また、国民の所得や物価が上昇している国では家賃の増加も見込めるため、高利回りのインカムゲインが期待できます。

キャピタルゲイン狙いも可能

キャピタルゲインとは、売買差益のことで、保有する不動産の価格が上昇することで利益が得られます。

物件の購入金額と売却金額の差である「売買差益」が収益となります。

人口が増加し、経済成長を続けている国では住宅の価値が上昇しやすいため、高いリターンが見込めます。

特に大幅な値上がりが見込まれる東南アジアの国々に関心が集まっています。

分散効果が期待できる

投資先は一つの市場よりも分散して投資することで、リスクを分散することができます。

日本だけの投資ではなく海外にも分散して投資をすることで、投資全体のリスクを抑えることができます。

海外不動産投資のデメリット

海外不動産のデメリットについても見ていきましょう。

融資が使えない場合が多い

不動産の購入には金融機関で融資を受けて、ローンを組むのが一般的です。

海外不動産の場合は、現地の金融機関で融資を受けることになりますが、日本の融資とはちがって思い通りにいかないことも多いです。

例えば、融資額は最大で物件の50~60%程までしか受けられないなど、融資の制限がある場合や高い金利が欲求されることがあります。

為替変動リスク

海外不動産投資は外貨建てのため、「為替変動リスク」が存在します。

為替変動リスクとは、通貨の価値の変動により外貨建ての資産の価値が変動するリスクのことです。

為替も需要と供給のバランスで価格が変動しますが、その変動は予測ができません。

円と外国の為替相場の変動により、外貨建て資産の価値が変動する可能性があります。

この点は必ずしもデメリットだけではなく、メリットと表裏一体です。

現地の情報収集が必要

海外には日本と異なる法律や税法があります。

海外不動産投資を行うなら、外国の不動産法、税制、所有制限や法的規制を理解することが重要です。

できれば不動産弁護士や代理店を雇うと安心です。

不要な支払いや詐欺被害を防ぐのにも役立ちます。

また、外国の不慣れな土地感の中、良質な不動産購入をするには現地の情報収集が必要です。

投資家に人気の国々

投資家に人気の国は、不動産投資のポイントを抑えた国です。

特に先進国の中でも高い安定性と経済成長が見込める「米国」と、人口増加と経済成長が著しい「東南アジア」が人気の国です。

米国と東南アジアについて説明していきます。

米国

米国の人気都市は、カリフォルニア、ニューヨーク、ラスベガス、テキサス、ハワイになります。

米国は住宅価格が非常に高いですが、人口の増加や経済成長により世界中から企業が進出しているので住宅の需要も高いです。

また、中古の不動産取引も活発であるため、不動産の価格が下落しにくいという特徴があります。

東南アジア

東南アジアのおすすめの国は、フィリピン、マレーシア、タイ、ベトナムです。

東南アジアの国々は先進国と比べて、不動産物価がとても安いです。

経済成長が著しく、将来の不動産価格の上昇に期待ができ、大きなキャピタルゲインを獲得できることが見込めます。

ただし、国としての安定性は乏しく、高金利や融資の規制があるため資金面がネックになりがちです。

海外不動産に投資するには?

投資方法には、不動産を直接購入する方法と、海外REIT型投資信託で運用する方法があります。

それぞれの種類について説明していきます。

不動産を直接購入する

まずは現地の不動産会社から直接購入する方法です。

直接購入するため、日本語対応のサポートは整っていません。

また、不動産会社によっては購入後のアフターフォローが整っていないこともあります。

税制や法律についても日本とは異なるため、売却時に困る場合もあるのも考慮しなければなりません。

その反面、良質な物件を購入できれば高いリターンが見込めます。

海外REITに投資する

海外REITは、海外不動産に分散投資をする投資信託です。

世界の不動産に少額から投資ができ、現物の不動産よりも流動性が高いのが特徴です。

REITにはNISA口座を利用できる銘柄もありますので、税金面で優遇されて実質利回りを高めることもできます。

不動産投資も分散投資を意識しよう

不動産投資も分散投資をすることでリスクを抑えることができます。

日本だけでなく海外も視野に入れて投資をすることで、リスクを分散させることができます。

まとめ

今回は不動産投資のメリット・デメリットと基礎的知識について説明しました。

不動産投資で選択肢として海外不動産を活用するか、どの国で投資をするかを検討する材料としていただければ幸いです。


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