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賃貸用不動産と銀行株式のどちらを買うべきか?カナダの場合

モトリーフール・カナダ支局、2018年9月4日投稿記事より

カナダでは賃貸用不動産の所有は、過去20年間において有効な投資戦略であると言われてきました。

しかし、多くの人が賃貸用不動産を保有すべきか悩んでいます。

今すぐ賃貸用不動産を買うのが良いのか、それとも視点を変えて、不動産ローンを提供する銀行株式を買うほうが良いのかについて見ていきましょう。

不動産への投資

人々は、レバレッジを使って不動産市場でお金を稼ぎます。

少額の頭金を払ってアパートなどを購入し、今後20 年から30年かけてアパートローンを完済するための賃借人を獲得します。

自分が働く必要がないほどの水準の家賃が得られ、さらに物件の価値が増加すれば、二重の利益を得ることができます。

20年前と異なり、現在においてこのシナリオは確実ではありません。

不動産価格は、アパートローンを賃借人の家賃で返済できるかどうかギリギリのところまで上昇しています。

さらに、今後20年間で不動産自体の価値が大幅に増加しない可能性があります。

金利の上昇が、不動産投資に影響を及ぼす可能性があります。

アパートローンの更新による借入費用の大幅な増加分を、賃借人に転嫁することは非常に難しいことです。

ですから、キャッシュフロー収入がすでに厳しい場合は、その資産のネットキャッシュフローがマイナスになることすらあります。

その場合、その不動産を所有する唯一の理由は、物価上昇とともに不動産価格も上昇することだけです。

そのためには、より高い金利が望ましいと言えます。

賃貸物件はかなりのメンテナンスが必要ですので、あなたがそれに費やす時間の価値も考慮しなければなりません。

あなたは自分でメンテナンスをするか、外部業者を使用するかの二つの選択肢があります。

賃借人が去るとき、次の賃借人を見つけるために苦労するかもしれません。

そして、賃借人が見つからない場合には、その分のアパートローンをカバーするためのある程度のキャッシュが必要です。

誰もが素晴らしい賃借人を持つことを望んでいますが、物事はそのようにうまくいくとは限りません。

あなたは、空室リスクおよび賃貸不動産が通常以上の損耗を受けるリスクに備えなければなりません。

現在の住宅価格の急激な上昇は、より多くの人々にとって自らの住宅所有を困難にしています。

従って、理論的には、これは今後数年間で賃貸物件に対する強い需要が生まれてくるものと思われます。

銀行株式への投資

あなたが20年前に10万ドルの賃貸用不動産を2万ドルの頭金で購入したとします。

そのローンは完済され、現在その不動産は30万ドルの価値があります。

20年前にトロント・ドミニオン銀行(ティッカー:TD、以下「TD」)の株式に2万ドルを投資していた場合、現在30万ドルを超える価値があります。

TDが今後20年間で同じ収益を生み出すという保証はありませんが、今日購入するマンションや住宅が、今後20年間で3倍になる可能性も極めて低いといえます。

金利の上昇は、住宅ローンを利用する不動産投資家にとって厳しいものとなります。

しかし、銀行にとっては利鞘を押し上げるのでプラスに働きます。

税金の問題もあります。不動産から生じる収入とキャピタルゲインは課税対象です。

銀行株式の場合、配当金や株価の上昇に対して税金が課税されないTFSAで保有することができます。

結論

あなたが優れたメンテナンス業者を見つけるか、賃貸不動産をメンテナンスする時間とスキルを持っており、素晴らしい賃借人を獲得することができるなら、賃貸用不動産への投資には価値があるかもしれません。

もしそうでなければ、現在においては銀行株式への投資の方が望ましいのではないかと思われます。


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