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【米国株動向】更なる成長が期待されるREITのリアルティ・インカム

出典:Getty Images

モトリーフール米国本社、20211010日投稿記事より

不動産投資信託(REIT)のリアルティ・インカム(NYSE:O)は、国際的な成長戦略の一環としてスペイン市場への参入を発表しました。

同社の業績が好調に推移するなか、不動産リースにかかるコストの大部分をテナントが負担するネットリースの市場規模が数兆ドルにものぼる欧州に進出することは、同社の獲得可能な最大市場規模(TAM)を3倍増するための第一歩になると考えられます。

リアルティ・インカムの前に新たに広がる大市場

リアルティ・インカムは1969年に初めてファストフード店を獲得し、時価総額世界10位のREITへと成長しました。

創業以来、同社は事業を国内にとどめていましたが、2019年に英国のスーパーマーケット、セインズベリー(LON:SBRY)とセールリースバック(不動産所有者が物件を売却すると同時にそれを賃借する手法)契約を結び世界に進出しました。

世界への進出には、同社のネットリースにおけるTAMを拡大することと、そこまで飽和気味でないネットリース市場で質の高い物件を好条件で獲得するという2つの目的がありました。

同社はシングルテナントの物件を購入して、税金・修繕費・保険料を賃借人が負担するトリプルリース契約でリースしています。

米国のネットリース市場は約4兆ドルで、その4%ほどを上場ネットリースREITが占めているのに比べ、欧州のネットリース市場は約8兆ドルと大きいながら上場ネットリースREITはそのうち1%弱です。

欧州の市場で上場ネットリースREITの割合を米国並みにするには約2,400億ドルのネットリース不動産の獲得が必要となるため、年間で数十億ドル獲得するだけでもリアルティ・インカムの成長は数十年間続くと考えられます。

英国からスペインへと市場を拡大することでリアルティ・インカムの可能性は大きく広がります。

英国の商業用不動産市場は約1.5兆ドルと推定されており、これにスペインの6,000億ドル前後が追加されます。

同社の企業価値は6月30日時点で344億ドルですが、そのうち欧州のポートフォリオはわずか2年間で企業価値の27億ドルを占めるまでに成長しました。

もう一つの堅実なテナント

リアルティ・インカムは、スペイン国内スーパーマーケット第2位のカルフールとの1億2,500万ドルの契約でスペインへと進出しました。

物価に連動して年間の賃借料を上げる10年間の契約です。

小さく見えるカルフールとの契約ですが、同スーパーマーケットが世界中に13,000店舗を展開していることを考えれば、今後のリアルティ・インカムの可能性も広がります。

スーパーマーケット、ダラーストアのような低単価帯の小売業、コンビニエンスストアなど、しっかりとしたバランスシートを維持している小売業者を主にしたポートフォリオのおかげで、2020年の1株当たりの調整後FFO(ファンズ・フロム・オペレーションズ、賃料収入からどれだけのキャッシュフローを得ているかを示す指標)は3.39ドルへと前年比2.1%増加しました。

カルフールの既存店増収率は、パンデミックの影響が最も大きかった昨年も8%にのぼり、ポートフォリオはスペインの中央値よりも高い平均世帯収入の市場で構成されています。

同スーパーマーケットは経済が停滞している時でも賃貸料金を支払い続けられる能力があり、リアルティ・インカムは今後もカルフールとのリース契約を更新し続けられると考えます。

ワクチン接種の拡大で世界経済は再開し始め、リアルティ・インカムは調整後FFOがさらに上昇すると予測しています。

安価で高品質

現在のリアルティ・インカムの株価は、今年の予想調整後FFO中央値の19倍で、ナショナル・リテール・プロパティーズ(NYSE:NNN)の15倍よりも割高です。

ただし、新型コロナウイルスの影響があったにも関わらずリアルティ・インカムの昨年の調整後FFOが増加したことを考慮すれば納得できます。

利回りは4.3%と(執筆時点)、13年間平均の4.5%よりも低いですが、世界的な拡大を続けるために長期的な成長への道筋ができていることで説明できます。

同社は今後も増配を続けることができ、1株当たりの調整後FFOと同様に配当額も増加すると考えられます。

免責事項と開示事項 記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。元記事の筆者Kody Kesterは、リアルティ・インカム株、ナショナル・リテール・プロパティーズ株を保有しています。モトリーフール米国本社は、記事で言及されている株式を保有していません。
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