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【米国株動向】今後も成長が見込める大手REIT銘柄

出典:Getty Images

モトリーフール米国本社、2021610日投稿記事より

ウォーレン・バフェット氏の師匠である経済学者のベンジャミン・グレアム氏は、投資をより容易にする方法として、大企業の株式を選び続けることを提唱しました。

配当を支払う不動産投資信託(REIT)銘柄に興味があるならば、REIT業界のリーダーで今後も成長が見込めるリアルティ・インカム(NYSE:O)を検討すべきです。

事業形態

リアルティ・インカムの事業はネットリースと呼ばれる形態を取っており、同社が不動産を所有する一方で、固定資産税や保険費用やメンテナンス費用等の変動費用はテナント側が負担します。

つまり、同社の業務は賃料を回収するだけであり、これは非常にリスクの低い事業形態といえます。

同社は賃料収入の約84%を単一テナント小売店舗から得ており、11.5%を産業用物件、3%をオフィス用物件、残りを季節的なぶどう農園への投資から得ています。

また英国からの賃料収入が全体の約7%を占め、同社ポートフォリオの地域的な分散に貢献しているほか、今後同社が欧州へ展開を進める際の足掛かりとなります。

規模と利点

同社の時価総額は約260億ドルと、ネットリースREIT最大手の一角を占めます。

同社は6,600件近い物件のポートフォリオを保有しているため、スケールメリットを活かして運営コストを低く抑えることができます。

同社はバランスシート管理にも慎重で、投資適格を得ています。

つまり、資金調達のために社債を発行する際には、低い金利での調達が可能です。

株式発行の面では、投資家は同社の長期にわたる成功を認識していることから(以下で詳述)、競合他社よりも高いプレミアムを支払うでしょう。

つまり、同社は株式資本コストを低く抑えることができます。

こういったコスト面での強みは、同社が買収を考える際に、他社よりもはるかに有利に働きます。この強みは時間が経つにつれ増大します。

成功実績

配当実績を見ればREITの成功を測ることができます。

リアルティ・インカムは毎月配当を支払い、26年間連続で年間配当を引き上げています(この期間、94四半期連続で増配)。

もっとも、1994年の同社の新規株式公開(IPO)以来、年間増配率は平均で約4.4%と、大幅に配当が伸びているわけではありません。

しかし、一貫した配当支払いという観点では、同社の長期にわたる実績には疑いようがありません。

さらに、新型コロナのパンデミック中も同社は四半期および年間配当を順調に継続しています。

規模のさらなる拡大

同社はその規模を生かして、最近では競合のネットリースREIT大手であるベリート(VEREIT)の買収合意に成功しました。

この買収が完了すれば、リアルティ・インカムが保有する物件数は10,000件以上へと拡大し、ネットリース業界で首位に立つことになります。

ポートフォリオの構成はあまり変わりませんが、現在、オフィス物件を別のREITへとスピンオフさせる計画を立てています(オフィス物件は一般的にコストが高い傾向にあります)。

リアルティ・インカムはこの買収により調整後FFO(Funds From Operations、REITの当期純利益から不動産売却益を除き、減価償却費を加えて算出)の10%増を想定しています。

さらに、同社は質の高いバランスシートを有していることから、低金利でベリートの債務をリファイナンスすることが可能で、財務的な優位性をさらに高めることができるでしょう。

企業規模が一段と大きくなれば、リアルティ・インカムは他社では難しいような買収の実行が可能になります。

デメリットとしては、大企業ゆえに、成長のためにはより多くの投資活動が必要となることですが、同社には投資可能な市場が複数あり、資金調達面でも業界トップレベルであることから、さほどの逆風にはならないでしょう。

検討すべき時

最も信頼できるREIT最大手への投資を希望するなら、リアルティ・インカムを検討すべきでしょう。

もっとも、同社の配当利回りは約4%と(執筆時点)それほど高い水準ではなく、過去10年間で見ても平均かそれを下回る水準のため、現時点ではこのREITは割安とは言えません。

しかし、今後さらに規模が拡大する優良なREITに適性な価格を支払うことは、慎重な投資家にとって価値のあることに思えます。

もしバリュー株が好みならば、株価が下落した場合に備えて同銘柄を購入対象銘柄リストに載せておくのが良いでしょう。

【米国株動向】慎重な投資家が選ぶ最も安全な銘柄「リアルティ・インカム」

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免責事項と開示事項 記事は、一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。元記事の筆者Reuben Gregg Brewerは、VEREIT株を保有しています。記事で言及されている株式を保有していません。モトリーフール米国本社は、記事で言及されている株式を保有していません。
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