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最悪のケースは自己破産…?不動産投資失敗のリスクと要因。回避ポイントも解説

あなたの目標は「不動産王」ですか?それとも、手堅い安定収入ですか?

近年、忙しいサラリーマンでも時間を割くことなく手を出せて、かつ「ローリスク・ミドルリターン」な投資商品として注目されている不動産。

ローンを前提に頭金ゼロで始められる商品もあり、手を出すハードルは低くなっています。

確かに、きちんと物件や付き合う業者を選んで始めればリスクは低いかもしれません。

とはいえ数百万から、時には億という借金をしてはじめるのも、また事実。失敗した時には相応のリスクが伴います。

不動産投資に失敗するとどうなるのでしょうか?最悪のケースは自己破産?

そんな心配をされている不動産初心者の方のために、情報をまとめてみました。

失敗した場合の流れや、失敗のパターン、失敗しないためのポイントなど、ご参考になりましたら幸いです。

不動産投資における失敗とは?

何をもって失敗とするかは不動産の性質や購入者の目的によっても異なりそうですが、一般的には「当初の目的を達成できない状況に陥ること」を失敗と考えます。

たとえば、「毎月安定したキャッシュを得ること」が目的であれば、家賃収入がローン返済額を下回る状況が続いた時点で失敗です。

また、物件の値上がりを見込んで売却前提で購入したのであれば、購入時以上の(もしくは月々の収支がマイナスであればそのマイナスの類型を加算した分の)価格で売却ができなければ失敗です。

具体的にこのレベルまでのシナリオの想定が難しければ、「入居者がつかず想定していた家賃が入ってこない状態」を失敗と考えてもそれほど遠くはありません。

家賃収入を得ることを前提に物件の購入、ローンの融資を受けているわけで、その前提が崩れるとあらゆるシナリオが狂うことになります。

不動産投資に失敗したとして自己破産する可能性はある?

不動産投資を失敗することによる最大のリスクはなんでしょうか?

思い浮かぶのは債務を免責される代わりにほぼ全ての財産を失う、自己破産でしょうか?不動産投資に失敗し、自己破産する可能性はあるのでしょうか?

結論としては、ゼロではありません。

ただし、仮に失敗したとして自己破産まで追い込まれる可能性はそこまで高くはないでしょう。

不動産投資の失敗=自己破産ではありません。

金融機関は融資を行う時点でもちろん「最悪のシナリオ」としては融資先の不動産経営の失敗を織り込んだ上で融資をしています。

ローンを完済し終わるまでしっかりと抵当権をつけていたり、損をしないように、したとしても最小限に抑えるように動いています。

返済不能となった場合、金利の減額、期間の延長よる月々の返済額の減額など交渉の余地もありますし、「任意売却」という手段もあります。

金融機関はあえて投資家を自己破産させるメリットも薄いので、どうしても取り決め通りの返済の履行が難しければ交渉は可能です。

ただ、物件を売却してもなお返済見込みのない莫大な借金が残る場合は、自己破産も却って現実的な選択になるかもしれません。

不動産投資に失敗する主な要因

不動産の失敗=自己破産ではないことにはご安心いただいた上で、不動産投資の失敗の原因が何か、主なものを見ていきます。

「空室率」を抑えることができない

不動産投資の収入は、入居者の家賃です。

入居者がつかなければ当然家賃の収入は入ってきませんので、ローン返済を自己資金で行うことになります。(管理会社とサブリース契約をしていればこの限りでないこともあります)

少しの期間であれば長期的な資産形成のためと割り切っての補填もできるかもしれませんが、それがずっと続いていくと返済不能になる可能性もあがります。

そうでなくても毎月赤字を補填しているようでは投資とは言い難いですよね?

  • エリア、または物件に魅力がない(もしくは低下した)。
  • 入居者の募集に失敗している(広告、家賃設定など)
  • 事故物件となった

など、要因は様々考えられますが、不動産投資でまず避けるべき事態として考えたいのが空室です。

よく考えず物件を購入してしまう

物件の購入において考えるべき要素はたくさんありますが、そのあたりの検討を疎かにすることは失敗に直結します。

  • 周辺の相場を確認せず、物件を高値掴みしてしまった
  • 利回りに飛びつき、入居者の募集が困難な物件を買ってしまった

など、目先の数字にとらわれたり、業者のいうことを鵜呑みにし、情報を精査しなかったりすると、失敗に直結します。

予測できない修繕費などが発生する

不動産の建物は当然、経年劣化します。

区分投資であれば、修繕に向けて費用を積み立てているのが普通ですが、一棟所有の場合は自己管理になります。

自主的に積み立てを怠った場合、もしくは突然発生した物件の損傷に対し積み立てが十分でなかった場合など、予想外の修繕で一気に収支が悪化する可能性が考えられます。

天災等による物件そのものの消失

台風や地震などで予想外の修繕が発生することもリスクですが、最悪のケースでは物件そのものが消失します。

ある程度の損失は保険で補填されますが、損失を被らなかったとしても、物件が戻ってくるわけではないので、当初の目的を達成できない意味では失敗の大きな要素です。

めったにあることではありませんが、念頭には置くべきです。

不動産投資に失敗しないためには?

不動産投資で失敗しないためのポイントは、細かく挙げるとキリがないですが、まとめると以下のポイントでしょうか。

  1. 自身でしっかりと知識をつける
  2. 自身が不動産投資を始める目的を明確にする
  3. 信頼できるパートナーを見つける

不動産は金額が高い上に、適正な価格も素人にはわかりづらい世界です。

残念ながら自社の利益確保だけに走る心無い業者も中には存在します。

そんな中で騙されないようにするためには、まず自身で知識をつけることが大切です。

しっかりと知識を付けた上で、まずそもそも不動産投資を行うのか、行うとすれば不動産投資から何を得たいのかを明確にしましょう。

その目的によって、購入を検討すべき不動産も異なる可能性が高いです。

以上のポイントを明確にした上で、最適と思えるパートナーとなる業者を探しましょう。

扱っている物件、営業方針、担当者の知識や誠実さ、判断するポイントはたくさんあります。

ただ、自身が知識と明確な軸をもっていれば間違いない相手を選ぶのは決して難しくはないと思います。

まとめ

不動産は最近「低リスク」を売り文句に流行しているようにも見受けられますが、必ずしもすべての不動産が低リスクではないことは念頭に置くべきです。

投資失敗の要因となりかねないものはいくつかあります。

中には不可抗力で避けられないものもありますが、自分が気を付けていれば避けられるものについては、事前にしっかりと知識を付けた上で物件を精査し、危険なポイントは回避するようにしましょう。

自分が投資を行う目的を明確にし、それに合わせて信頼できるパートナーを見つけることも、同様に大切です。


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