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【検証】不動産投資の利回りの理想は?他に重視すべきポイントは?

不動産投資において何よりも大切なものは何でしょうか?

利回り?もちろん大切ですね。

ひとえに「利回り」と言っても、複数の利回りがあるのはご存知でしたでしょうか?

また、利回りが重要であることは言うまでもないのですが、数字が高ければ高いほど良いとは、必ずしも限りません。

今回は改めて利回りについて考察していきます。

不動産投資の業界で使われている「利回り」には複数の種類があります。

基本的に考えるべきはそのうちの一部ではありますが、投資の知識としては用語の名称と算出方法、利用シーンくらいは抑えておいて損はないでしょう。

不動産投資初心者が改めて抑えるべき重要なポイントについても言及します。

不動産投資を考える上でご参考にしていただけますと幸いです。

不動産投資における利回りとは?

利回りという単語そのものは不動産に関わらず投資全般で使われる語で、「投資効率」をはかる数字です。

投資金額がどの程度で、それによって得られたリターンがどの程度かを算出することで、その投資のパフォーマンスの良し悪しが判断できます。

不動産の場合、投資額は「物件の購入額」リターンは「家賃収入」ですから、そのあたりの数字を計算することになりそうです。

また、不動産投資は投資金額が高額になるため、ローンを組んで行うこともあります。

それぞれの利回りの計算方法

では、不動産業界の中で使われる利回りの名称と、計算方法について、確認していきます。

「自己資金投資利回り」と「借入金返済後利回り」はあまり見かけない単語かもしれませんが、幅広い不動産投資を行う上で、抑えておいて損はない概念です。

表面利回り

表面利回りとは、物件価格と想定年案家賃収入のみで計算する、一番シンプルな計算方法です。

考え方もシンプルで物件間の比較も行いやすい指標ですが、正しい収支計算を行うためには次の実質利回りを用いるべきです。

また、表面利回りの方が、見かけ上良い数字になるため、特段の断りがない限り「利回り」というと表面利回りのことを指す場合が多いです。

表面利回り=年間の想定家賃収入÷物件価格×100

実質利回り

実際に不動産を購入された方であれば想像に難くないかと思いますが、不動産は買ってしまえば、あとは家賃収入をまるまる自分の懐に入れられるわけではありません。

固定資産税もかかりますし、管理費や修繕費など、維持のためのコストも必要。

そもそも購入する際にも、物件の価格分だけのお金で足りるわけではなく、そのほかの諸費用が必要になってきます。

そういった実際の細かい費用まで含めて計算するのが実質利回りです。

少し計算は複雑になりますが、現実的なシミュレーションが行えます。

実質利回り=(年間想定家賃収入-年間の諸費用)÷(物件価格+初期費用)×100

自己資金投資利回り

自己資金投資利回りとは、物件を購入した際に支払った自己資金に対して、どの程度のリターンが得られているのかを計算する指標です。

つまり、物件そのものの収益性をはかるというよりは、ご自身で用意した初期費用に対する投資効率を計る指標ですね。

自己資金投資利回り=(想定年間家賃収入-年間の諸費用)÷自己資金×100

借入金返済後利回り

借入金返済後利回りとはローンを組んで月々返済しながら不動産投資を行うとき、諸費用を抜いた収入からローン返済額も引いた手残りを計算する指標です。

ローンを組んで購入した場合、ローン返済中の収益を考える上で大切な指標です。

借入金返済後利回り=(想定年間家賃収入-年間の諸費用-年間のローン返済額)÷物件価格×100

不動産投資の利回りは平均どれくらいが理想?

不動産の利回りですが、私見も交じりますがどのくらいが理想的かという点についてお話します。

初心者の方でも手を出しやすい「区分投資」を前提にしています。

物件の築年数によっても多少前後しますが、

  • 都内…6~7%
  • 地方…7~8%

くらいの表面利回りがあれば、投資効率としては悪くないと言えます。

都内の平均は5%程度、地方は6%程度なので、現実的にパフォーマンスの高い条件というとこのくらいが想定されます。

逆に、あまりに利回りが高い物件は「ワケアリ」の可能性も出てきます。

単に利回りだけを考えればよいのではないということを、次の項目以降で詳しく説明していきます。

不動産投資は利回りが高ければそれでいい?

先ほど、私見も入りますが「どのくらいが理想」という数字を挙げてみました。

利回りが投資効率であるならば、高ければ高い方がいいのでは?と感じられた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、必ずしもそうとは限らないのです。

なぜなら、利回りの計算で必要になる「年間家賃収入」というのは、あくまで入居者が1年入居しているという仮定に基づいて算出されているからです。

本当に極端な話をすると、家賃を2倍に上げれば理論上の利回りは2倍になります。

ただ、そんな物件、中々借り手はつきませんよね?

計算の要素である物件価格が安ければ安いほど、利回りは高くなりますが、物件が不当に安い場合、条件が悪かったり、事故物件である可能性もあります。

そうなるとやはり安定した入居者の獲得が難しくなります。

一般的に、利回りが不自然に高い物件には何らかの問題がある場合が多いので、注意が必要です。

利回りは流動的でもある

また、そもそも利回りというのは意外と流動的な数字であるということも頭に入れておかなければなりません。

一つの物件で設定できる家賃というのは、数年間でそれほど大きく動くものではありませんが、物件の価格の方は少し事情が違います。

株や仮想通貨などという投資商品に比べてれば値動きが激しいとは言えませんが、それでも不動産価格(主には建物ではなく土地の値段)に連動して、おそらく経験のない方の予想よりは遥かに大きなレンジで動いています。

物件価格が大きく動く以上、利回りもそれに連動して大きく動きます。

ご自身が見た利回りは、あくまでその時点での利回りである点を念頭に置かなければなりません。

 初心者はどのような不動産に投資すれば良い?

利回りは大事ですが、絶対的な指標ではありません。

それでは初心者の方は物件選びをどのような基準で行えばよいのでしょうか。

以下のポイントを抑えていれば、失敗する確率を下げられます。

  • 借り手の目線で考えて、物件の条件が良い。
  • 利回りが、周辺の物件と比較して乖離していない。

まず、不動産投資は入居者ありきの投資です。

入居者がつかなければ、そして、満足して住み続けてくれなければ安定した収益は得られませんので、賃貸の借り手の視点で、駅からの距離、間取り、セキュリティ、築年数など、条件の良い物件を自分の目で確認して選ぶことが、理論上の数字を見るよりも大切です。

その上で、家賃や物件の価格が不当でないかを見る指標として、利回りを見てみましょう。

まとめ

不動産投資も投資である以上、そのパフォーマンスには気を配らなればなりません。

不動産の投資効率を表す利回りについて、どんな利回りがあり、どんな場面で使われるのか、頭に入れておきましょう。

また、利回りも大切なのですが、高ければ高いほど良い、というものでもないことも改めて念頭に入れておきましょう。

不動産投資は入居者ありきの投資。入居者の視点で、良い物件を探すことも求められます。


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