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【数千円からの不動産投資】REITの基礎的知識と不動産投資とのちがい

東京オリンピックを目前にして不動産投資に注目が集まっています。

しかし、不正融資問題の浮上や詐欺物件の話もよく耳にするため、不動産投資を始めるのに抵抗がある方も多いのではないでしょうか?

実際、不動産の現物を所有するためには、数百万円から数千万円の資金が必要となるためハードルが高いのも事実。

そこで登場するのがREIT(リート)です。

REITは金融商品の一つで、不動産の投資信託であり数百円から投資を始めることができ、非常に手軽に不動産投資を始めることができます。

今回はREITを始めたい方が知っておきたい基礎的知識や購入方法、現物との比較について説明していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

REITとは?

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略。

投資家から集めた資金で賃貸マンションやオフィスビル、商業施設などを購入し、得た家賃収入や売却益を投資家へ分配する金融商品です。

不動産の投資信託と言えばイメージしやすいかもしれません。

REITを購入することで、投資家は間接的に不動産のオーナーになることができ、不動産投資のプロの運用成果を享受することができます。

REITはアメリカで生まれた仕組みですが、2001年に日本でも上場しました。

日本でのREITを特に「J-REIT」と呼びます。

2001年に2銘柄で始まったJ-REITは、2018年現在では70銘柄を超えており、時価総額も12兆円を超えて、市場の拡大が右肩上がりです。

REITの仕組みを説明

REITの投資対象は不動産ですが、法律上は投資信託に分類されます。

主な投資対象不動産は、

  • オフィスビル
  • 居住用の住宅
  • 宿泊施設
  • 商業施設、店舗
  • 物流施設
  • 産業用不動産
  • ヘルスケア施設

となっています。

REITの仕組みは、会社が発行する「投資証券」を投資家が購入し、購入資金をもとにプロの運用者が不動産に投資、その結果得られた家賃収入や売却益を投資家に分配するというものです。

また、REITは株式会社で言う社債にあたる「投資法人債」発行したり、金融機関から融資を受けたりして、資金を集めることもあります。

実際の仕組みは会社ごとに細分化されており、

  • 不動産を選定して運用する会社
  • 保有する不動産資産を管理する会社
  • 会計、納税、投資債券に関する事務の会社

といった会社に、REITがそれぞれ業務を委託するという形態が取られています。

REIT投資の特徴とメリットを説明

REIT投資の特徴とメリットを説明していきます。

安定した配当が期待できる

REITは不動産の家賃収入や売却益を収入源としているため、配当が安定しているのが特徴です。

また、利益の90%以上を投資家に還元することで法人税が減税されますので、高配当も期待できます。

不動産のプロに運用を任せられる

個人で不動産投資をしようとすると、物件の選定、業者の選定、法律の知識、融資の手続き、購入後の運用など、非常に幅広い知識や経験が必要となります。

その上、動く金額も数百万円から数千万円であるため、知識不足や経験不足が致命傷となってしまいかねません。

プロに任せることで全て安心とまではなりませんが、ぐっと負担を減らして長く投資を続けることができます。

流動性が高く、換金がしやすい

金融商品のリスクの一つとして流動性というものがあり、ざっくりいうと「売りたい時に売れるか?」という視点です。

現物の不動産では買い手がなかなか見つからない場合、売却に年単位の時間がかかることもあります。

しかし、REITであれば多くの証券取引所に上場されているため流動性が高く、すぐに売却して換金することができます。

個人では難しい少額からの分散投資が可能

現物の不動産を購入しようとすると、通常は数百万円から数千万円の資金が必要となります。

また、それだけの資金を投資しても取得できる物件の件数は限られており、初心者にとってはハイリスクに感じるものでしょう。

しかし、REITへの投資であれば数千円から始めることができる上、複数の不動産への分散投資でリスク軽減をすることができます。

個人で不動産を所有するよりも圧倒的にハードルが低いですよね。

また、REITはNISAの対象にもなっていますので、税金面でも優遇させるのも嬉しいポイントです。

REIT投資のリスク

REITの特徴とメリットについて説明してきましたが、金融商品であるためリスクも存在します。

健全な資産運用をするには、リターンとリスクのバランスを適切に保つことが不可欠です。

元本保証ではなく分配金の約束もない

他の金融商品にも共通することですが、REITは元本保証がなく分配金も約束されていません。

投資対象の不動産の入居率や、不動産価格の変動によってREITの価格は変動します。

長期的な目線で考えるとプラスの運用結果になりやすいですが、短期的には元本割れする可能性も考えられるでしょう。

金融政策の影響を受けやすい

REITは金融機関から不動産を担保にして資金を調達することもありますので、金利の影響を受けます。

金融政策で金利が上昇し、資金調達に不利な状況になれば収益に悪影響が出てしまいかねません。

倒産や上場廃止、災害の可能性

REITは比較的安定した金融商品ですが、投資法人の倒産、上場廃止や災害によって投資不動産が被害を受ける可能性があります。

投資法人が倒産、上場廃止になってしまえばREITの投資証券はほぼ無価値になってしまいますし、災害の規模によっても大きく価値を落とすこともありえます。

REITの購入方法

REITの購入方法は株式や投資信託と同様です。

大きく分けて3ステップで説明していきます。

1.証券会社で口座開設をする

REITは証券会社で購入することができますので、口座開設の必要があります。

有名どころであればSBI証券やカブドットコム証券が、ネット証券もあって便利なのでおすすめです。

2.購入するREITを決める

REITの銘柄は株式や投資信託ほど種類は多くありませんが、銘柄ごとのおおまかな特徴は抑えておくべきでしょう。

安定性重視の複合型や総合型、利回り重視の特化型などがありますので、あなたの運用スタイルや目的に沿った銘柄選定にしていきたいですね。

3.購入する金額を決めて注文を出す

購入したいREITが決まれば後は注文を出すだけです。

数千円から購入できるものもありますので、まずは様子見をしたいという方でも安心ですね。

REITと不動産投資(現物)はどちらがおすすめ?

では、REITと不動産投資(現物)のどちらがおすすめなのでしょうか?

これは不動産投資に対する熟練度によって変わります。

先に触れたように、不動産投資は動く金額が非常に大きく、必要な知識や経験も多いです。

健全な運用ができれば大きなリターンが期待でき、現物の物件も所有することができるのが魅力的でもあります。

REITは不動産投資の知識がまだ浅くてもプロに運用を任せることができ、少額からの分散投資が可能です。

REITと不動産投資、どちらも一長一短ですが、初心者や資金が少ない方はREIT、上級者で資金が豊富である方は不動産投資がおすすめであると言えます。

まとめ

今回はREITに関する基礎的知識や購入方法、現物の不動産投資との比較についてお話させていただきました。

REITがあなたの資産運用の選択肢の一つとして検討していただければ幸いです。


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